10.2 INDUSTRIA

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Le misure più rilevanti di incentivazione all’efficienza ed al risparmio in questo settore riguardano essenzialmente il sistema dei Titoli di Efficienza Energetica, il Fondo Rotativo Kyoto ed i finanziamenti diretti nell’ambito del QSN 2007-2013 già descritto nella sezione precedente.

Titoli di Efficienza Energetica

 

Il principale canale di finanziamento per azioni di efficienza nel settore industriale è rappresentato dai titoli di efficienza energetica, attraverso il sistema delle ESCo. Dall’avvio del meccanismo al dicembre 2011, secondo i dati riportati nell’ultimo rapporto intermedio de AEEG, sono stati emessi Titoli per quasi 12 Mtep.

In proporzione al settore civile questo strumento ha inciso poco sugli usi termici ed elettrici nell’industria.

Il 28 dicembre 2012 è stato varato il decreto per il potenziamento del meccanismo, che introduce un pacchetto di misure per facilitare la realizzazione di nuovi progetti di efficienza energetica. Tra queste la semplificazione dell’iter di accesso al meccanismo, l’approvazione di 18 nuove schede per la valutazione dei risparmi nei settori industriale, civile e trasporti, la semplificazione del processo di predisposizione di nuove schede, l’inclusione di nuove aree di intervento, l’ampliamento dei soggetti che possono presentare progetti. Al fine di stimolare la realizzazione di grandi progetti, industriali e infrastrutturali, in grado di generare significativi volumi di risparmi, sono previsti maggiori incentivi per gli investimenti effettuati.

Ulteriori innovazioni del meccanismo, che sarà gestito dal Gestore dei Servizi Energetici (GSE) con il supporto tecnico di ENEA e RSE, riguardano un maggior ruolo affidato al mercato (attraverso la piattaforma di scambio gestita dal GME) nella determinazione del valore del risparmio ed il rafforzamento dei controlli, a complemento delle semplificazioni, con un programma di verifiche ex post accompagnate da un sistema sanzionatorio efficace. Confermato il ruolo dell’Autorità per l’energia elettrica e il gas negli interventi di regolazione economica del sistema.

Fondo Rotativo Kyoto

 

Si tratta di un Fondo rotativo istituito presso la Cassa Depositi e Prestiti, ai sensi della Legge Finanziaria 2007, dell’ammontare complessivo di circa 600 milioni di euro, distribuiti in tre cicli da 200 milioni di euro l’uno. I finanziamenti, erogati al tasso agevolato dello 0,50%, sono destinati alle seguenti misure:

– microcogenerazione diffusa (impianti che utilizzano fonti da gas naturale, biomassa vegetale, biocombustibili liquidi, biogas);

 

– rinnovabili di piccola taglia (eolico, idroelettrico, termico, fotovoltaico, solare termico);

– usi finali (involucro degli edifici e infissi; teleriscaldamento da impianti a gas naturale, biomassa, biocombustibili, biogas; geotermia; cogenerazione);

– sostituzione di motori elettrici industriali;

– interventi sui cicli produttivi delle imprese che producono acido adipico e delle imprese agro-forestali (protossido di azoto);

– ricerca in tecnologie innovative;

– gestione forestale sostenibile.

 

Il Primo Ciclo di Programmazione si è concluso il 14 luglio 2012. Le risorse assegnate per il Primo Ciclo e non utilizzate alla data di entrata in vigore del cd. “Decreto Crescita” saranno destinate al finanziamento degli interventi previsti per il “Nuovo Fondo Kyoto”.

 

Fonte: ENEA

 

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10. Strumenti nazionali di incentivazione dell’Efficienza Energetica

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10.1 Edilizia

Le misure più rilevanti di incentivazione all’efficienza ed al risparmio in questo settore riguardano essenzialmente le Detrazioni fiscali per interventi su edifici esistenti, i finanziamenti diretti nell’ambito del QSN 2007-2013 e del POI Energia, il nuovo ‘Decreto Termiche’, il Fondo rotativo Kyoto ed i Titoli di Efficienza Energetica. Questi ultimi verranno descritti nella sezione successiva dedicata al settore industriale.

Detrazioni fiscali per interventi su edifici esistenti

 

È una misura di incentivazione per interventi di riqualificazione energetica del patrimonio edilizio esistente (attiva dal 2007) che dà diritto a una detrazione dall’imposta lorda, a valere sia sull’Irpef che sull’Ires, pari al 55% delle spese sostenute entro il 30 giugno 2013 (Dl n. 83/2012). Dal 1 luglio 2013 questi incentivi saranno sostituiti con la detrazione Irpef del 36 per cento già prevista per le spese di ristrutturazioni edilizie. La detrazione spetta per le spese sostenute, e rimaste a carico del contribuente per:

– interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti, che ottengono un valore limite di fabbisogno di energia primaria annuo per la climatizzazione invernale inferiore di almeno il 20% rispetto ai valori riportati in un’apposita Il valore massimo della detrazione è pari a 100.000 euro;

– interventi su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o unità immobiliari, riguardanti strutture opache verticali, strutture opache orizzontali (coperture e pavimenti), finestre comprensive di infissi, fino a un valore massimo della detrazione di 60.000 euro;

– l’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi domestici o industriali e per la copertura del fabbisogno di acqua calda in piscine, strutture sportive, case di ricovero e cura, istituti scolastici e università. Il valore massimo della detrazione è di 60.000 euro;

– interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione;impianti di climatizzazione invernale con pompe di calore ad alta efficienza e con impianti geotermici a bassa entalpia; scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria. La detrazione spetta fino a un valore massimo di 30.000.

QSN –Quadro Strategico Nazionale ( 2007-2013)

Il Quadro strategico nazionale (QSN) 2007-2013 è il documento di indirizzo per la programmazione unitaria, in Italia, della politica di coesione comunitaria e nazionale. Approvato dal CIPE a seguito di un percorso di consultazione e di intesa a carattere partenariale (Enti territoriali, parti economiche e sociali), il QSN ha disposto l’unificazione della programmazione ai diversi livelli e l’unitarietà delle diverse fonti di finanziamento, nazionali (Stato, Enti territoriali, privati) e comunitari (UE). Il Quadro Strategico Nazionale (QSN) italiano prevede circa 60 Mld € in sette anni (in cofinanziamento): di questi circa 5,5 miliardi di euro sono destinati a interventi in materia di energia, con 1,65 miliardi di euro per misure di efficienza energetica (con una riduzione delle emissioni di gas serra di 1,3 Mt). Si registra un modesto grado di utilizzo di queste risorse anche per carenze di effettiva disponibilità del cofinanziamento nazionale.

POI – Programma operativo regionale ‘Energie rinnovabili e risparmio energetico’.

In attuazione di quanto previsto dal Quadro strategico nazionale 2007-2013, le Regioni dell’Obiettivo Convergenza, in sinergia con le Amministrazioni nazionali interessate, hanno elaborato il Programma operativo interregionale (POI) “Energie rinnovabili e risparmio energetico. L’obiettivo generale del programma è quello di aumentare la quota di energia consumata proveniente da fonti rinnovabili e di migliorare l’efficienza energetica, anche per promuovere le opportunità di sviluppo locale.

Il POI ha una dotazione di oltre 1,6 miliardi di euro e si articola in tre Assi prioritari:

– Asse I Produzione di energia da fonti rinnovabili;

– Asse II Efficienza energetica ed ottimizzazione del sistema energetico;

– Asse III Assistenza tecnica e azioni di accompagnamento

 

Fra le quattro aree di intervento previste rientrano la progettazione e realizzazione di interventi sperimentali (es. applicazioni geotermiche ad alta entalpia) e/o a carattere esemplare (es. efficientamento energetico di importanti edifici pubblici), nonché progettazione e costruzione di modelli di intervento integrati, come ad esempio quelli di filiera, sia in relazione alla produzione di energia da fonti rinnovabili sia in relazione al risparmio energetico.

Rispetto all’Asse II risultano assegnati circa 160 milioni di euro.

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fonte: ENEA

 

Quali lezioni per il patrimonio immobiliare residenziale?

Il settore dei fondi immobiliari rappresenta senz’altro un’eccellenza nella capacità di gestire il proprio patrimonio e quindi realizzare e valorizzare gli interventi di efficienza energetica in edilizia. Le esperienze che matureranno sia in termini di realizzazioni tecnologiche, che di architettura finanziaria e di sinergie tra attori della filiera (proprietari degli immobili, utenti, imprese che operano nel settore dell’efficienza energetica, banche) potrà consentire di mutuare, con le dovute declinazioni, innovativi modelli anche per il patrimonio immobiliare posseduto da operatori non specializzati (in particolare dalle persone fisiche, che come visto, rappresenta la grossa fetta dello stock immobiliare nazionale). Al di là dei fatti congiunturali che limitano il mercato dell’efficienza energetica (es. diminuzione della capacità di spesa delle famiglie e ristrettezza del credito), quali fattori possono spingere un proprietario di immobili a investire in efficienza energetica? Il primo elemento da valutare è la differenza di valore che può essere assegnata ad un immobile efficiente dal punto di vista energetico rispetto ad uno meno efficiente e confrontare questo con gli altri numerosi elementi che concorrono a definirne il valore di mercato. In un’ottica strettamente economica un immobile di classe energetica superiore avrà, a parità di utilizzo, costi di gestione inferiori. La tabella 9.4 riporta un esempio numerico della stima dei costi di riscaldamento per il condizionamento ambientale invernale e la produzione di acqua calda sanitaria (le tipologie di consumi cui si riferiscono le attuali classi energetiche)44.

Tabella 9.4: Bolletta di una utenza domestica in funzione della classe energetica dell’edificio

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Fonte: Osservatorio del Mercato Immobiliare riferiti all’anno 2011

45 Prendendo a riferimento un costo medio al m2 pari a 1.584,00 (valore medio per l’Italia settore residenziale)

44 Si è supposto che l’abitazione sia alimentata metano (prezzo gas [€/kWh]=0,0769 (tasse incluse, consumatore domestico medio, I sem. 2012 – Fonte EUROSTAT); si sono supposti consumi annuali e prezzi costanti, trascurando il fattore di attualizzazione

Questi dati consentono di costruire una matrice con le differenze dei costi energetici tra le varie classi di consumo di un edificio e quindi una stima di massima delle possibili differenze di valore di mercato degli immobili in funzione della classe energetica.

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Quale differenza di valore può quindi essere assegnata ad un immobile di classe energetica superiore, rispetto ad uno di classe inferiore, a parità delle altre condizioni dell’immobile? Nel caso ad esempio di un immobile di classe G ( consumi pari a 200 kWh/m2 anno) e uno di classe C (consumi pari a 60 kWh/m2 anno) l’incidenza dei risparmi energetici (calcolati su 20 anni) sul costo di un immobile medio sarebbe del 13,6%. La tabella 9.5 mostra lo stesso dato calcolato sul valore degli immobili di alcune principali città italiane.

Tabella 9.5: Incidenza dei risparmi energetici, calcolati su 20 anni, sul costo di un immobile

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Fonte: Elaborazioni I-Com su dati Osservatorio del Mercato Immobiliare 

La matrice che segue mostra un esempio dell’incidenza dei risparmi energetici (e quindi una stima della possibile differenza di valore di mercato a parità delle altre variabili) delle differenti classi di consumo per un edificio in zona periferica a Roma.

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Questi parametri andrebbero confrontati con i classici fattori che concorrono a determinare il prezzo di mercato di un immobile46, a parità di caratteristiche posizionali estrinseche (luogo in cui l’immobile è inserito, prossimità al centro urbano, accessibilità ai servizi pubblici, accessibilità al trasporto pubblico, presenza di servizi commerciali di base, salubrità della zona, contesto sociale, assenza di rumori, densità edilizia). In particolare determinante è il confronto con le caratteristiche posizionali intrinseche (panoramicità o visibilità, orientamento, soleggiamento, luminosità, ventilazione, salubrità dei vani), e con le caratteristiche tecnologiche (dimensioni, livello delle finiture, stato di conservazione, presenza di ascensore, dotazioni di servizi, impianti – quest’ultimo fattore in parte correlato con il tema dell’efficienza energetica). La tabella 9.6 mostra il peso percentuale di queste componenti47.

Tabella 9.6: Incidenza di determinate caratteristiche sul valore di un immobile

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Più puntualmente l’influenza di alcune caratteristiche puntuali è riportata nella tabella 9.748

Tabella 9.7: Incidenza caratteristiche specifiche sul valore di un immobile

9.7

46 Si veda ad esempio A. Lisjak, Appunti di Economia ed Estimo

47 V. Del Giudice, Corso di Economia ed Estimo Civile

48 C. M. Torre, Appunti del Corso di Estimo e Catasto

 

Il confronto tra i pesi percentuali di queste caratteristiche con quelli relativi al risparmio sulle bollette, stimato precedentemente in funzione della classe energetica dell’edificio, mostra come quest’ultimo fattore possa competere con i primi solo nel caso di differenze tra classi energetiche sufficientemente elevate. Appare anche come questo peso diventi abbastanza rilevante, a parità di localizzazione dell’immobile, nei centri di provincia o nelle città medie e piccole, e nelle zone di periferia delle grandi città. Rimane aperta la questione di come il mercato immobiliare residenziale recepisca e valorizzi realmente le caratteristiche energetiche di un immobile nella fase di determinazione del suo valore di mercato. L’attuale sistema (al netto della effettiva qualità delle certificazioni energetiche), basato su una etichettatura che richiama quella in uso per gli elettrodomestici, non pare in grado di fornire ad un compratore medio delle informazioni sufficienti a valutare l’effettivo impatto economico delle prestazioni energetiche dell’edificio nel lungo termine. A tale fine sarebbe utile sviluppare, eventualmente mutuando gli strumenti utilizzati dai fondi immobiliari, dei modelli semplificati e degli indicatori sintetici per inserire questo tipo di informazioni negli annunci di compravendita immobiliari, accanto alla già obbligatoria classe energetica. Secondo elemento da considerare è il tema di come finanziare l’ammodernamento dello stock immobiliare residenziale esistente, caratterizzato, da una parte, da una marcata vetustà, dall’altra da proprietari con una limitata capacità di investimento49. Ancora una volta viene dunque chiamato in causa il sistema del credito, che dovrebbe essere in grado di individuare forme di finanziamento sostenibili per gli interventi di retrofit energetico degli edifici che tengano conto, da una parte, dell’aumento del valore dell’immobile stesso in conseguenza di questi interventi, e dall’altro dell’aumentata capacità di spesa dei proprietari/utenti in conseguenza della diminuzione del peso della bolletta energetica.

Rimane però, la necessità di dare una scossa al mercato immobiliare con un segnale forte che sia in grado di attivare la domanda di immobili più efficienti dal punto di vista energetico. A tale riguardo, visto anche l’acceso dibattito sulla tassazione degli immobili, legare la rendita catastale al miglioramento delle prestazioni energetiche dell’edificio avrebbe un effetto di forte stimolo per il settore.

 

49 Uno studio del Politecnico di Milano del 2011 ha mostrato come il 73% dei proprietari di immobili abbia un reddito complessivo IRPEF inferiore a 26.000 €/anno, mentre solo il 3% ha un reddito superiore a 75.000 €/anno.

Fonte: ENEA

 

I fondi immobiliari

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Come visto in precedenza, la maggior parte del patrimonio edilizio privato italiano è detenuto da persone fisiche. Esiste però un settore potenzialmente molto interessante ai fini dell’efficienza energetica in edilizia rappresentato da investitori professionali: i fondi immobiliari.

Presenti in Italia dalla fine degli anni ’90, i fondi immobiliari investono il proprio patrimonio in misura non inferiore ai due terzi in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari. Hanno una durata di solito compresa tra dieci e trenta anni (attualmente la legge non stabilisce alcuna durata minima del fondo, mentre la sua durata massima non può essere superiore a 50 anni, più un eventuale periodo di proroga di tre anni per lo smobilizzo degli investimenti) e, alla data di scadenza il patrimonio viene ripartito tra i sottoscrittori. In una prima fase il fondo raccoglie, attraverso le sottoscrizioni, i capitali necessari da investire. Successivamente vengono selezionati gli immobili da rilevare, secondo le linee di gestione del fondo stesso (es. privilegiando immobili residenziali o ad uso uffici, immobili commerciali, complessi da ristrutturare o aree da edificare). I fondi immobiliari consentono quindi di trasformare investimenti immobiliari, che per loro natura richiedono tempi più lunghi degli investimenti di tipo mobiliare, in quote di attività finanziarie e non necessitano, quindi, che l’investitore acquisti direttamente un immobile43.

In Italia il successo dei fondi immobiliari è testimoniato dalla crescita di un fattore circa pari a 10 del numero di fondi attivi tra il 2005 e il 2011, con una crescita del relativo patrimonio immobiliare di un fattore circa pari a 3 (45 miliardi di euro nel 2010).

Tabella 9.3: Numero e caratteristiche fondi immobiliari attivi in Italia

9.3

Fonte: Banca d’Italia

Molti degli investimenti dei fondi Italiani si concentrano nel segmento degli uffici e degli edifici commerciali (figura 9.9), mentre scarsamente attrattivi per questo tipo di investimento risultano essere gli immobili residenziali.

Figura 9.9: Asset dei fondi immobiliari in Italia (Retail e riservati)

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Fonte: Elaborazioni dati da Scenari Immobiliari, 2011

Poiché la mission di un fondo immobiliare è di massimizzare il valore degli asset immobiliari, risulta di particolare interesse analizzare quale ruolo rivesta l’efficienza energetica per questi attori del mercato immobiliare.

43 Fonte: Borsa Italiana e Assoimmobiliare

 

A tale fine I-com ha predisposto un questionario distribuito, grazie all’attiva collaborazione di Assoimmobiliare – l’Associazione dell’Industria Immobiliare – ai principali fondi immobiliari attivi in Italia e che gestiscono patrimoni immobiliari esistenti (sono stati esclusi dall’indagine gli edifici di nuova costruzione, perché in questo caso è prassi per questo tipo di investitori professionali rivolgersi a tecniche costruttive estremamente avanzate per quanto riguarda gli standard prestazionali energetici). L’indagine non ha l’obiettivo di rappresentare un campione statisticamente significativo degli operatori del settore, ma è stato indirizzata ad un gruppo di società particolarmente rilevante in termini di consistenza del patrimonio gestito e di innovatività. Le otto società coinvolte gestiscono, infatti. un patrimonio immobiliare con un valore netto superiore ai 3 miliardi di euro ed una superficie di oltre 13,6 milioni di m2, prevalentemente costituito da uffici (35%), strutture commerciali (26%) e con una buona distribuzione geografica sul territorio nazionale (45,2% al Nord; 28,4% al Centro; 26,1% al Sud e Isole e un residuale 0,3% all’estero). Tutte le società coinvolte hanno effettuato interventi di efficienza energetica sul proprio patrimonio immobiliare (in particolare cinque su otto negli ultimi 5 anni), coinvolgendo circa ¼ del patrimonio gestito e per un investimento complessivo pari a oltre 210 milioni di euro. Gli uffici sono la tipologia di edifici maggiormente interessata dagli interventi di efficienza energetica (sei società su otto), seguito dal settore commerciale (due su otto). La distribuzione per tipologia di intervento è molto variegata, e vede azioni sia sugli impianti (illuminazione e sistemi di condizionamento ambientale) e sulle strutture (isolamento termico) in sei casi su otto, seguita dall’installazione di sistemi di monitoraggio dei consumi (cinque casi su otto) e dall’installazione di sistemi di generazione da fonti rinnovabili (tre casi su otto). Il dato aggregato non consente di capire il grado di integrazione degli interventi sui singoli edifici (tema che meriterebbe un approfondimento specifico), ma estremamente significativo appare il menù di strumenti utilizzati. Per quanto riguarda le risorse per gli interventi in efficienza energetica è molto interessante notare come la maggior parte dei rispondenti (il 50%) abbia indicato come fonte di finanziamento le proprie risorse, uno abbia indicato un sistema misto (40% risorse proprie e 60% risorse a debito). Anche il ricorso a incentivi o detrazioni è molto limitato (solo un rispondente su otto). Il bilancio degli interventi eseguiti è positivo in sei casi su otto, mentre in un solo caso è stato indicato un risultato negativo. Tra le motivazioni principali di questo risultato sono stati indicati il rendimento economico dell’investimento e l’aumento di valore di mercato dell’immobile, seguiti dal ritorno di immagine per la società. Il principale ostacolo agli investimenti in efficienza energetica che emerge dalla survey è rappresentato dai tempi di ritorno degli investimenti troppo elevati, seguito dall’assenza di incentivi adeguati. Residuali appaiono essere le barriere conoscitive, la difficoltà di valutare gli interventi da un punto di vista tecnico ed economico e la difficoltà di valutare l’affidabilità delle imprese che operano nel settore dell’efficienza energetica. Tra gli stimoli più efficaci per incoraggiare gli operatori a realizzare interventi di efficienza energetica sul proprio patrimonio sono stati indicati le agevolazioni fiscali (al primo posto), un sistema più efficace di certificazione dei risparmi (al secondo posto), i sistemi di accredito delle imprese che operano nel settore dell’efficienza energetica e strumenti finanziari ad hoc. Dall’indagine sull’efficienza energetica nel real estate risulta con evidenza che gli operatori economici del settore, almeno quelli più evoluti, ritengono l’efficienza energetica uno strumento rilevante per la valorizzazione del proprio portafoglio immobiliare. E questo non solo astrattamente, come testimoniato dagli ingenti investimenti realizzati. I risultati di questi investimenti, sufficientemente diversificati per destinazione d’uso dell’immobile e per ambito di intervento (sia interventi sugli impianti che strutturali e di installazione di sistemi di monitoraggio) sono generalmente giudicati positivi. Non mancano ovviamente le criticità, prima tra tutte quella relativa al finanziamento degli interventi, che per la maggior parte dei casi analizzati avviene grazie al ricorso a risorse proprie. Molto critico è quindi il tema del finanziamento attraverso il sistema del credito, unico possibile canale per un più vigoroso sviluppo del settore dell’efficienza energetica nel settore immobiliare. Il ricorso a sistemi di incentivazione dovrebbe quindi essere orientato principalmente a fungere da leva per gli investimenti a debito (es. attraverso un fondo di garanzia), ovvero per ridurre i tempi di rientro dell’investimento, giudicati troppo lunghi. Abbastanza sorprendentemente le ESCo sembrano non giocare un ruolo di primo piano nel fornire servizi di efficienza energetica “chiavi in mano“ alle imprese immobiliari (comprensivi quindi non solo della parte tecnologica, ma anche della parte finanziaria). Le ESCo, ad oggi, sembrano quindi operare perlopiù nel settore della gestione immobiliare conto terzi, ossia come operatori di facility management.

Fonte:ENEA

 

– La dinamica del settore immobiliare

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Il settore immobiliare in senso lato ha conosciuto una profonda contrazione dall’inizio della crisi economica che ha colpito le economie avanzate nel 2007 e che tuttora sta dispiegando i suoi effetti. Questo è messo in evidenza molto chiaramente dai dati di seguito riportati. Molto consistente è la contrazione dei permessi a costruire rilasciati, che vede un consistente calo della superficie autorizzata dal 2007 e segna, nel 2010, un – 43,9% rispetto al dato del 2006 (figura 9.4).

Figura 9.4: Permessi a costruire (superficie in m2)42

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Fonte: dati ISTAT

Analogo andamento per quanto riguarda i permessi di ampliamento, riportati in figura 9.5 e per i quali la contrazione tra il 2006 e il 2010 ha fatto registrare un -40,4%.

Figura 9.5: Permessi di ampliamento (superficie in m2 )

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Fonte: dati ISTAT

42 Nota: Per il calcolo della superficie degli uffici e studi privati si è considerata una superficie media del vano di 20 m2

 

A testimonianza di questo si evidenziano dati e proiezioni molto negative sugli investimenti in nuove costruzioni residenziali, mentre aumentano gli investimenti in ristrutturazioni (figura 9.6); in diminuzione anche i dati del settore non residenziale, sia pubblico che privato, come riportato in tabella 9.2.

Figura 9.6: Investimenti in costruzioni nel settore residenziale (in milioni di euro)

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Fonte: ANCE

Il dato sugli investimenti in manutenzioni straordinarie può rappresentare un’interessante occasione di ammodernamento, anche dal punto di vista energetico, del patrimonio edilizio residenziale italiano che risulta essere particolarmente critico essendo circa il 50% del costruito risalente agli anni 50-70 (figura 9.7)

Figura 9.7: Abitazioni in edifici ad uso abitativo per epoca di costruzione (% sul totale)

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Elaborazioni I-Com su dati Istat

 

Tabella 9.2: Investimenti in costruzioni (in miliardi di euro)

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Fonte: Stima Ance su dati Istat

Infine, anche per quanto riguarda le transazioni immobiliari, il 2007 segna uno spartiacque per il mercato, con compravendite in calo, tra il 2006 e il 2011, del 30,9%.

Figura 9.8: Numero di transazioni normalizzate (in migliaia)

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Fonte: Osservatorio del Mercato Immobiliare

Fonte:ENEA

 

9. L’efficienza energetica e il mercato immobiliare

ENEA in collaborazione con I-com ha analizzato, per la prima volta in Italia, la relazione tra qualità energetica e valore commerciale di un immobile. A seguire si riportano i risultati del lavoro svolto.

Il patrimonio immobiliare privato italiano

Nel 2011 il patrimonio immobiliare italiano era costituito, secondo i dati dell’Agenzia del territorio, da oltre 69 milioni di unità immobiliari. Escludendo il patrimonio pubblico, di questi immobili, solo una parte hanno una potenziale rilevanza ai fini dell’efficientamento energetico (si escludono, ad esempio, le categorie catastali C6, costituite da stalle, scuderie, rimesse e autorimesse che hanno una consistenza di circa 15,7 milioni, le categorie F, rappresentate da aree urbane, unità collabenti, unità in corso di costruzione, unità in corso di definizione, lastrici solari; fabbricati in attesa di dichiarazione con una consistenza di circa 2,8 milioni). La figura 9.1 mostra l’andamento del numero di unità immobiliari private e la relativa ripartizione percentuale per le categorie che maggiormente hanno un impatto sui consumi energetici.

Figura 9.1: Unità immobiliari (in milioni e in valori percentuali)

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Fonte: Agenzia del territorio

Come si può notare, la maggior parte degli edifici è costituito da unità immobiliari ad uso abitativo (circa l’80%), cui andrebbero sommate le relative pertinenze. Seguono a grande distanza i negozi e botteghe (circa il 5%) e gli uffici (1,5%). Lo stock di queste tipologie immobiliari ha registrato un aumento medio annuo nel periodo 2006-2011 di circa il 2%, come riportato, nel dettaglio annuale, nella tabella 9.1.

Tabella 9.1: Unità immobiliari – differenziale annuale

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Fonte: Agenzia del territorio

La figura 9.2 mostra la situazione relativa al possesso delle varie tipologie di immobili precedentemente prese in considerazione. Non sorprende che, per quanto riguarda le abitazioni e relative pertinenze, la proprietà sia prevalentemente di persone fisiche (circa il 90%), mentre per quanto riguarda le tipologie di immobili a carattere commerciale la percentuale posseduta da persone fisiche si attesta tra il 55% per gli studi e uffici e l’80% per i negozi e botteghe.

Figura 9.2: Unità immobiliari al 31 dicembre 2011 per tipo di proprietario (in milioni – stime)

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Elaborazione I-Com su dati Agenzia del territorio e Mef

Interessante è analizzare i dati relativi non solo alla consistenza numerica, ma anche quelli relativi alla superficie degli immobili, come riportato nella figura 9.3.

Figura 9.3: Superficie complessiva delle unità immobiliari (in milioni di m2 e in valori percentuali)41

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Fonte: Elaborazione I-Com su dati Agenzia del territorio e Mef

Le informazioni elaborate in funzione della superficie degli immobili risultano parzialmente differenti rispetto a quelle relative alla consistenza numerica. Ciò è dovuto alla differente superficie media degli immobili stessi in relazione alla destinazione d’uso: aumenta, ad esempio, il peso delle abitazioni e delle strutture ricettive e sportive, mentre diminuisce il peso dei magazzini e dei negozi. I dati mostrano in maniera evidente come, sia da un punto di vista di consistenza numerica che di estensione superficiale, gli edifici ad uso abitativo abbiano peso preponderante. Interessante anche notare come il peso delle persone fisiche nella proprietà degli immobili sia nettamente prevalente nelle abitazioni e molto consistente per le altre tipologie di edifici.

Fonte : ENEA

 

ILLUMINAZIONE NATURALE 5

Come si Calcola il Fattore Medio di Luce Diurna (FLDm)?

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Esistono diversi metodi di calcolo che differiscono tra loro per semplicità d’uso e soprattutto per l’affidabilità nel trattare situazioni geometricamente complesse. Una distinzione di base può essere fatta tra metodi che valutano globalmente le tre componenti e metodi che invece valutano singolarmente ciascuna di esse. Le tre componenti possono essere stimate con software specifici oppure con differenti metodi grafici, tabulari e analitici. Un metodo di calcolo molto diffuso è rappresentato dalla seguente formula:

calcolo lmdmIl calcolo risulta estremamente semplice mentre può non essere altrettanto scontato il procedimento di individuazione dei valori numerici da inserire, che richiede a sua volta l’utilizzo di tabelle e grafici. Fortunatamente al giorno d’oggi esistono numerosi software, anche gratuiti, che permettono di calcolare il FLDm per ogni ambiente in maniera molto semplice e rapida.
Nella seconda parte di questo articolo illustreremo passo passo come utilizzare un software gratuito (Velux Daylight Visualizer) per poter calcolare il Fattore Medio di Luce Diurna degli ambienti interni e quindi essere in grado di verificarne i parametri minimi imposti dalla legislazione.
A cura di Ing. Alessandro Marchegiani

ILLUMINAZIONE NATURALE 4

Da Cosa Dipende il Fattore Medio di Luce Diurna di un Ambiente?

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All’interno di un ambiente chiuso l’illuminamento naturale nei diversi punti è costituito da tre componenti: l’apporto di luce proveniente dalle sorgenti primarie esterne (il cielo), l’apporto di luce dovuto alle riflessioni delle superfici di eventuali ostruzioni urbane esterne, l’apporto di luce dovuto alle riflessioni multiple che si verificano all’interno dell’ambiente. Per cui in sintesi possiamo affermare che il FLDm dipende dai seguenti parametri:

  • dimensione, forma e posizione delle aperture finestrate
  • coefficiente di trasmissione nel visibile del materiale trasparente che costituisce le finestre
  • area dei diversi elementi che costituiscono l’involucro e che sono presenti all’interno del locale (pareti, pavimenti, soffitti, arredi, ecc.)
  • coefficiente di riflessione nel visibile delle superfici dei vari elementi presenti all’interno del locale
  • presenza di ostruzioni di qualsiasi genere, esterne o interne, che limitino la vista della volta celeste
  • stato di manutenzione delle superfici vetrate e delle superfici interne
  • altezza del piano di lavoro scelto.

Nella valutazione delle condizioni di illuminazione naturale interna si considera il caso più sfavorevole, che si verifica in assenza di radiazione solare diretta, caratterizzata invece da una forte direzionalità in funzione della posizione del sole. Posto il cielo coperto come condizione ottimale di valutazione, il rapporto tra illuminamento interno ed esterno deve essere costante, per cui il FLDm non dipende dall’ora del giorno, dal periodo dell’anno né dall’orientamento del locale.

fonte: Ing. Alessandro Marchegiani

ILLUMINAZIONE NATURALE 3

Cos’è il Fattore Medio di Luce Diurna (FLDm)?

fdlm

Prima di dare una definizione occorre introdurre un’altra grandezza fisica dell’illuminotecnica: l’Illuminamento.

L’Illuminamento (E) è il rapporto tra il flusso luminoso ricevuto da una superficie e l’area della superficie stessa. In altre parole indica la quantità di luce che colpisce un’unità di superficie e si misura in Lux [lx] = [lm / m²] (lm = lumen). A questo punto definiamo il Fattore di Luce Diurna (FLD) come il rapporto tra l’illuminamento (Eint) che si realizza su di una superficie orizzontale posta all’interno dell’ambiente considerato grazie alla luce proveniente dalla volta celeste (escludendo la radiazione diretta proveniente dal sole), e quello che contemporaneamente si ha su di una superficie orizzontale posta all’esterno senza alcuna ostruzione (Eest). In base a tale definizione il Fattore di Luce Diurna può essere calcolato con la relazione FLD = Eint/Eest, è una grandezza adimensionale e generalmente viene espressa in percentuale (es. FLD = 2%).
Quando si valuta il livello di illuminazione naturale di un ambiente, salvo casi particolari, non è necessario conoscere il FLD per ogni punto dello spazio, ma può risultare più pratico ed efficace avere un unico valore numerico che rappresenti la media di tutti i FLD nei vari punti della stanza, ovvero il Fattore Medio di Luce Diurna(FLDm). Anche perché poi le verifiche di legge vanno effettuate confrontando proprio il FLDm dell’intera stanza con quello minimo imposto dalla normativa. Per essere ancora più precisi bisogna specificare che il valore limite di legge è riferito ad un solo piano e non all’intero spazio tridimensionale della stanza. Per calcolare il FLDm si sceglie quindi un piano di lavoro, ovvero un piano di riferimento parallelo al pavimento e posto ad un’altezza da questo ad esempio di 90 cm. Per ogni punto del piano si calcola il FLD e quindi si fa una media fra tutti i punti per ottenere il FLDm relativo a quel piano specifico. Cambiando l’altezza del piano in genere cambiano i valori, quindi può capitare che il FLDm misurato all’altezza del pavimento sia totalmente diverso da quello misurato al soffitto. Per questo motivo è indispensabile scegliere il piano di calcolo in base al tipo di attività che si svolge nell’ambiente.

fonte: Ing. Alessandro Marchegiani

ILLUMINAZIONE NATURALE 2

illumin natur

Cosa Dice la Normativa Italiana Riguardo l’Illuminazione Naturale degli Ambienti?

Il quadro legislativo nazionale è piuttosto carente e soprattutto poco aggiornato visto che è fermo al 1975. I documenti legislativi e tecnici che danno indicazioni in merito sono i seguenti:

  • D.P.R. n. 303 del 19/3/56 – “Norme generali per l’igiene del lavoro”
  • Circ. Min. LL. PP. n. 3151 del 22/5/67 – “Criteri di valutazione delle grandezze atte a rappresentare le proprietà termiche, igrometriche, di ventilazione e di illuminazione delle costruzioni edilizie”
  • Circ. Min. LL. PP. n. 13011 del 22/12/74 – “Requisiti fisico-tecnici per le costruzioni edilizie ospedaliere. Proprietà termiche, igrometriche, di ventilazione e di illuminazione”
  • D.M. 5/7/75 – “Modificazioni alle istruzioni ministeriali del 20/6/1896 relative altezza minima dei locali ed ai requisiti igienico sanitari principali dei locali di abitazione”
  • D.M. 18/12/75 – “Norme tecniche aggiornate relative all’edilizia scolastica, ivi compresi gli indici minimi di funzionalità didattica, edilizia e urbanistica da osservarsi nella esecuzione di opere di edilizia scolastica”.

Il D.M. 5 luglio 1975 è una pietra miliare nel settore della progettazione di edifici residenziali, riguarda le dimensioni minime degli ambienti e in particolare per la questione della luce naturale all’art. 5 dispone quanto segue:

Tutti i locali degli alloggi, eccettuati quelli destinati a servizi igienici, disimpegni, corridoi, vani-scala e ripostigli debbono fruire di illuminazione naturale diretta, adeguata alla destinazione d’uso. Per ciascun locale d’abitazione, l’ampiezza della finestra deve essere proporzionata in modo da assicurare un valore di fattore luce diurna medio non inferiore al 2%, e comunque la superficie finestrata apribile non dovrà essere inferiore a 1/8 della superficie del pavimento.

Un’errata interpretazione dell’articolo ha diffuso l’opinione che la proporzione di 1/8 tra finestre e pavimento sia sufficiente a garantire un illuminamento adeguato della stanza. Dal testo invece appare chiaro che vanno effettuate entrambe le verifiche. In effetti gli studi sull’illuminotecnica confermano che il Fattore Medio di Luce Diurna(FLDm) dipende da numerosi fattori e non solamente dall’entità della superficie vetrata o dal rapporto tra essa e la superficie della stanza. Molto probabilmente la maggior parte dei tecnici dal ’75 ad oggi ha svolto solo la verifica del “1/8” nelle varie stanze tralasciando la questione del 2% anche a causa delle difficoltà oggettive che si riscontravano nel determinare questo parametro. Gli altri decreti e circolari indicati sopra riguardano principalmente l’edilizia pubblica (scuole e ospedali) e forniscono anch’essi dei valori minimi di FLDm da rispettare nei vari ambienti. Questo valore sarà tanto più alto quanto più il compito da svolgere in un determinato locale è di lunga durata e richiede maggiore sforzo visivo, per cui è evidente che ad esempio il FLDm di un’aula scolastica dovrà essere maggiore di quello di una sala da pranzo che a sua volta sarà maggiore del FLDm di un bagno. Per completare questo breve excursus normativo si riporta di seguito una tabella che riassume i valori minimi di legge per le differenti destinazioni d’uso degli ambienti:

FLDm

fonte: Ing. Alessandro Marchegiani