10.3 TRASPORTI

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Negli ultimi anni sono state intraprese numerose azioni sia a livello locale che a livello nazionale finalizzate alla disincentivazione del trasporto privato, alla promozione dell’utilizzo di carburanti a basso impatto ambientale, all’acquisto di veicoli a basso impatto al miglioramento della diversificazione dell’offerta di trasporto collettivo. Di seguito si riportano le iniziative più rilevanti intraprese, negli ultimi anni:

Fondo per la mobilità sostenibile per il triennio 2007-2009

 

Si tratta di un Programma di cofinanziamenti per la mobilità sostenibile rivolto agli Enti Locali, la cui attuazione è demandata a specifici bandi ed Accordi di Programma con una dotazione attuale di circa 239 milioni di euro. Tale stanziamento è stato ripartito in quote del 75% a favore delle aree metropolitane, di cui una quota pari al 5% riservata agli interventi relativi alla promozione della mobilità ciclistica, il 14% a favore dei comuni in aree a rischio di inquinamento atmosferico individuate dalle Regioni e non rientranti nelle aree metropolitane, il 10% per il rifinanziamento di Accordi di Programma già in essere o per il finanziamento di nuovi Accordi di Programma ed una quota residua dell’1% per attività di monitoraggio dei risultati conseguiti.

I.C.S. Iniziativa dei Comuni per il Car Sharing

 

Il Ministero dell’Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare ha contribuito ad avviare recentemente , con un cofinanziamento di circa 500.000 euro, un progetto pilota nazionale di car sharing elettrico, che prevede l’acquisto di 30 vetture elettriche, da distribuire in alcuni dei centri urbani aderenti al circuito ICS, secondo criteri che assicurino visibilità all’iniziativa, e la realizzazione di idonee attività di comunicazione, marketing e monitoraggio.

I.C.B.I. – Iniziativa carburanti a basso impatto ambientale

 

A luglio 2012 sono ripartiti gli incentivi del Ministero per la conversione dei motori Diesel commerciali leggeri in propulsori alimentati contemporaneamente a gasolio e a gas (metano o GPL) e diffusione degli impianti di distribuzione del metano e del gpl, lungo la rete autostradale italiana.

Bike Sharing

 

Nel 2010, il Ministero dell’Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare ha emanato il bando “Bike Sharing e fonti rinnovabili” con il fine di diffondere sempre più la bicicletta quale mezzo di spostamento sistematico. Il Bando è rivolto ai Comuni, Enti gestori dei parchi nazionali e regionali ed è finalizzato al cofinanziamento di investimenti per la realizzazione di progetti di bike sharing associati a sistemi di alimentazione mediante energie rinnovabili, in particolare pensiline fotovoltaiche. A febbraio 2011 è stata pubblicata la graduatoria dei vincitori e i primi 57 progetti verranno cofinanziati con la disponibilità finanziaria prevista dal bando e pari a € 14.000.000 purché portino a compimento gli interventi.

 

Incentivi alla diffusione di veicoli a due ruote a basso o nullo impatto ambientale – Accordo di Programma tra il Ministero e l’Associazione Nazionale Cicli, Motocicli e Accessori (A.N.C.M.A.)

Con l’Accordo di Programma siglato il 30 giugno 2009, con una dotazione di € 13.264.706, il Ministero dell’Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare ha inteso contribuire alla riduzione delle emissioni in atmosfera derivanti da ciclomotori e motocicli, attraverso il rinnovamento del parco circolante. L’azione posta in essere, infatti, riguarda l’incentivazione alla sostituzione, previa rottamazione, dei ciclomotori vetusti, attraverso l’erogazione agli utenti finali, persone fisiche e giuridiche residenti in Italia, di contributi, differenziati in base alla tipologia di motoveicolo da acquistare. L’Accordo prevede anche incentivi per l’acquisto di biciclette e biciclette a pedalata assistita, ma in questo caso non è prevista la rottamazione. La campagna attivata ha messo a disposizione circa 8 milioni di euro con i quali sono state acquistate circa 57.000 nuove biciclette.

Incentivi a favore di Pubbliche Amministrazioni e Aziende di Pubblica Utilità per l’acquisto e/o leasing di veicoli a minimo impatto ambientale

 

Con il D.M. del 24 maggio 2004 è stata data attuazione all’art. 17 della Legge n° 166 del 1 agosto 2002, prevedendo l’erogazione di finanziamenti per la sostituzione del parco veicolare di Regioni, Enti Locali, loro aziende, società per azioni ed a responsabilità limitata a prevalente capitale pubblico locale esercenti servizi di pubblica utilità. Il cofinanziamento riguarda la sostituzione di veicoli inquinanti con l’acquisto di veicoli a basso impatto ambientale, a trazione elettrica, ibrida, a metano o GPL, secondo quote di finanziamento variabili in base alla tipologia del veicolo da acquistare e definite dal D.M. attuativo. L’erogazione dei contributi per un totale di 90 milioni di euro, avviene sulla base di un’istruttoria effettuata dalla Cassa Depositi e Prestiti (CC.DD.PP.), alla quale i soggetti potenzialmente beneficiari devono rivolgere istanza di cofinanziamento.

Servizio di Car Sharing per i dipendenti del Ministero Ambiente

 

Nell’ambito delle politiche di sostegno alla mobilità sostenibile in ambito urbano ed al fine di razionalizzare gli spostamenti per motivi di servizio e durante l‟orario di lavoro dei propri dipendenti, la Direzione generale per la Salvaguardia Ambientale ha sottoscritto in data 29 settembre 2008 un accordo con ATAC S.p.A., gestore del servizio di car sharing nel Comune di Roma, al fine di attivare un servizio dedicato ai dipendenti del Ministero.

Incentivi 2010

 

Il D.L. 40/2010 prevedeva un fondo di 300 milioni per l’anno 2010 a sostegno della domanda finalizzata ad obiettivi di efficienza energetica, ecocompatibilità, miglioramento della sicurezza sul lavoro. In particolare, nell’ambito dei trasporti prevedeva incentivi per l’acquisto di motocicli, stanziando 10 milioni di euro, ai quali si aggiungevano 2 milioni di euro stanziati per incentivare l’acquisto di motocicli elettrici/ibridi.

Ferrobonus

 

Il Ministero dei Trasporti con proprio decreto (agosto 2010) ha stanziato 25,7 milioni di euro per favorire il trasporto combinato delle merci e 13 milioni di euro per l’acquisto di mezzi pesanti di ultima generazione. Nello stesso decreto veniva definito il contributo “Ferrobonus” a sostegno di imprese che utilizzano il trasporto combinato o trasbordato su ferro. Con un successivo decreto di modifica/integrazione del precedente (ottobre 2010), il Ministero dei Trasporti definisce le modalità di erogazione del contributo tra cui il valore massimo di due euro per ogni treno/chilometro di trasporto combinato o trasbordato effettivamente percorso sulla rete nazionale nel periodo 15 ottobre 2010 -14 ottobre 2011.

Ecobonus

 

Istituito nel 2002, consiste in un incentivo nazionale rivolto agli autotrasportatori per promuovere il trasporto navale in alternativa a quello su strada. La Finanziaria 2008 aveva stanziato 77 milioni di euro per ciascuno degli anni 2007, 2008, 2009. L’incentivo a sostegno delle Autostrade del Mare è stato prorogato con il D.M. del 31.1.2011, n.27; questa proroga riguardava i viaggi effettuati dal 1 Gennaio al 31 Dicembre 2010.

Fonte: ENEA

 

10.2 INDUSTRIA

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Le misure più rilevanti di incentivazione all’efficienza ed al risparmio in questo settore riguardano essenzialmente il sistema dei Titoli di Efficienza Energetica, il Fondo Rotativo Kyoto ed i finanziamenti diretti nell’ambito del QSN 2007-2013 già descritto nella sezione precedente.

Titoli di Efficienza Energetica

 

Il principale canale di finanziamento per azioni di efficienza nel settore industriale è rappresentato dai titoli di efficienza energetica, attraverso il sistema delle ESCo. Dall’avvio del meccanismo al dicembre 2011, secondo i dati riportati nell’ultimo rapporto intermedio de AEEG, sono stati emessi Titoli per quasi 12 Mtep.

In proporzione al settore civile questo strumento ha inciso poco sugli usi termici ed elettrici nell’industria.

Il 28 dicembre 2012 è stato varato il decreto per il potenziamento del meccanismo, che introduce un pacchetto di misure per facilitare la realizzazione di nuovi progetti di efficienza energetica. Tra queste la semplificazione dell’iter di accesso al meccanismo, l’approvazione di 18 nuove schede per la valutazione dei risparmi nei settori industriale, civile e trasporti, la semplificazione del processo di predisposizione di nuove schede, l’inclusione di nuove aree di intervento, l’ampliamento dei soggetti che possono presentare progetti. Al fine di stimolare la realizzazione di grandi progetti, industriali e infrastrutturali, in grado di generare significativi volumi di risparmi, sono previsti maggiori incentivi per gli investimenti effettuati.

Ulteriori innovazioni del meccanismo, che sarà gestito dal Gestore dei Servizi Energetici (GSE) con il supporto tecnico di ENEA e RSE, riguardano un maggior ruolo affidato al mercato (attraverso la piattaforma di scambio gestita dal GME) nella determinazione del valore del risparmio ed il rafforzamento dei controlli, a complemento delle semplificazioni, con un programma di verifiche ex post accompagnate da un sistema sanzionatorio efficace. Confermato il ruolo dell’Autorità per l’energia elettrica e il gas negli interventi di regolazione economica del sistema.

Fondo Rotativo Kyoto

 

Si tratta di un Fondo rotativo istituito presso la Cassa Depositi e Prestiti, ai sensi della Legge Finanziaria 2007, dell’ammontare complessivo di circa 600 milioni di euro, distribuiti in tre cicli da 200 milioni di euro l’uno. I finanziamenti, erogati al tasso agevolato dello 0,50%, sono destinati alle seguenti misure:

– microcogenerazione diffusa (impianti che utilizzano fonti da gas naturale, biomassa vegetale, biocombustibili liquidi, biogas);

 

– rinnovabili di piccola taglia (eolico, idroelettrico, termico, fotovoltaico, solare termico);

– usi finali (involucro degli edifici e infissi; teleriscaldamento da impianti a gas naturale, biomassa, biocombustibili, biogas; geotermia; cogenerazione);

– sostituzione di motori elettrici industriali;

– interventi sui cicli produttivi delle imprese che producono acido adipico e delle imprese agro-forestali (protossido di azoto);

– ricerca in tecnologie innovative;

– gestione forestale sostenibile.

 

Il Primo Ciclo di Programmazione si è concluso il 14 luglio 2012. Le risorse assegnate per il Primo Ciclo e non utilizzate alla data di entrata in vigore del cd. “Decreto Crescita” saranno destinate al finanziamento degli interventi previsti per il “Nuovo Fondo Kyoto”.

 

Fonte: ENEA

 

10. Strumenti nazionali di incentivazione dell’Efficienza Energetica

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10.1 Edilizia

Le misure più rilevanti di incentivazione all’efficienza ed al risparmio in questo settore riguardano essenzialmente le Detrazioni fiscali per interventi su edifici esistenti, i finanziamenti diretti nell’ambito del QSN 2007-2013 e del POI Energia, il nuovo ‘Decreto Termiche’, il Fondo rotativo Kyoto ed i Titoli di Efficienza Energetica. Questi ultimi verranno descritti nella sezione successiva dedicata al settore industriale.

Detrazioni fiscali per interventi su edifici esistenti

 

È una misura di incentivazione per interventi di riqualificazione energetica del patrimonio edilizio esistente (attiva dal 2007) che dà diritto a una detrazione dall’imposta lorda, a valere sia sull’Irpef che sull’Ires, pari al 55% delle spese sostenute entro il 30 giugno 2013 (Dl n. 83/2012). Dal 1 luglio 2013 questi incentivi saranno sostituiti con la detrazione Irpef del 36 per cento già prevista per le spese di ristrutturazioni edilizie. La detrazione spetta per le spese sostenute, e rimaste a carico del contribuente per:

– interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti, che ottengono un valore limite di fabbisogno di energia primaria annuo per la climatizzazione invernale inferiore di almeno il 20% rispetto ai valori riportati in un’apposita Il valore massimo della detrazione è pari a 100.000 euro;

– interventi su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o unità immobiliari, riguardanti strutture opache verticali, strutture opache orizzontali (coperture e pavimenti), finestre comprensive di infissi, fino a un valore massimo della detrazione di 60.000 euro;

– l’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi domestici o industriali e per la copertura del fabbisogno di acqua calda in piscine, strutture sportive, case di ricovero e cura, istituti scolastici e università. Il valore massimo della detrazione è di 60.000 euro;

– interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione;impianti di climatizzazione invernale con pompe di calore ad alta efficienza e con impianti geotermici a bassa entalpia; scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria. La detrazione spetta fino a un valore massimo di 30.000.

QSN –Quadro Strategico Nazionale ( 2007-2013)

Il Quadro strategico nazionale (QSN) 2007-2013 è il documento di indirizzo per la programmazione unitaria, in Italia, della politica di coesione comunitaria e nazionale. Approvato dal CIPE a seguito di un percorso di consultazione e di intesa a carattere partenariale (Enti territoriali, parti economiche e sociali), il QSN ha disposto l’unificazione della programmazione ai diversi livelli e l’unitarietà delle diverse fonti di finanziamento, nazionali (Stato, Enti territoriali, privati) e comunitari (UE). Il Quadro Strategico Nazionale (QSN) italiano prevede circa 60 Mld € in sette anni (in cofinanziamento): di questi circa 5,5 miliardi di euro sono destinati a interventi in materia di energia, con 1,65 miliardi di euro per misure di efficienza energetica (con una riduzione delle emissioni di gas serra di 1,3 Mt). Si registra un modesto grado di utilizzo di queste risorse anche per carenze di effettiva disponibilità del cofinanziamento nazionale.

POI – Programma operativo regionale ‘Energie rinnovabili e risparmio energetico’.

In attuazione di quanto previsto dal Quadro strategico nazionale 2007-2013, le Regioni dell’Obiettivo Convergenza, in sinergia con le Amministrazioni nazionali interessate, hanno elaborato il Programma operativo interregionale (POI) “Energie rinnovabili e risparmio energetico. L’obiettivo generale del programma è quello di aumentare la quota di energia consumata proveniente da fonti rinnovabili e di migliorare l’efficienza energetica, anche per promuovere le opportunità di sviluppo locale.

Il POI ha una dotazione di oltre 1,6 miliardi di euro e si articola in tre Assi prioritari:

– Asse I Produzione di energia da fonti rinnovabili;

– Asse II Efficienza energetica ed ottimizzazione del sistema energetico;

– Asse III Assistenza tecnica e azioni di accompagnamento

 

Fra le quattro aree di intervento previste rientrano la progettazione e realizzazione di interventi sperimentali (es. applicazioni geotermiche ad alta entalpia) e/o a carattere esemplare (es. efficientamento energetico di importanti edifici pubblici), nonché progettazione e costruzione di modelli di intervento integrati, come ad esempio quelli di filiera, sia in relazione alla produzione di energia da fonti rinnovabili sia in relazione al risparmio energetico.

Rispetto all’Asse II risultano assegnati circa 160 milioni di euro.

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fonte: ENEA

 

Quali lezioni per il patrimonio immobiliare residenziale?

Il settore dei fondi immobiliari rappresenta senz’altro un’eccellenza nella capacità di gestire il proprio patrimonio e quindi realizzare e valorizzare gli interventi di efficienza energetica in edilizia. Le esperienze che matureranno sia in termini di realizzazioni tecnologiche, che di architettura finanziaria e di sinergie tra attori della filiera (proprietari degli immobili, utenti, imprese che operano nel settore dell’efficienza energetica, banche) potrà consentire di mutuare, con le dovute declinazioni, innovativi modelli anche per il patrimonio immobiliare posseduto da operatori non specializzati (in particolare dalle persone fisiche, che come visto, rappresenta la grossa fetta dello stock immobiliare nazionale). Al di là dei fatti congiunturali che limitano il mercato dell’efficienza energetica (es. diminuzione della capacità di spesa delle famiglie e ristrettezza del credito), quali fattori possono spingere un proprietario di immobili a investire in efficienza energetica? Il primo elemento da valutare è la differenza di valore che può essere assegnata ad un immobile efficiente dal punto di vista energetico rispetto ad uno meno efficiente e confrontare questo con gli altri numerosi elementi che concorrono a definirne il valore di mercato. In un’ottica strettamente economica un immobile di classe energetica superiore avrà, a parità di utilizzo, costi di gestione inferiori. La tabella 9.4 riporta un esempio numerico della stima dei costi di riscaldamento per il condizionamento ambientale invernale e la produzione di acqua calda sanitaria (le tipologie di consumi cui si riferiscono le attuali classi energetiche)44.

Tabella 9.4: Bolletta di una utenza domestica in funzione della classe energetica dell’edificio

9.4

Fonte: Osservatorio del Mercato Immobiliare riferiti all’anno 2011

45 Prendendo a riferimento un costo medio al m2 pari a 1.584,00 (valore medio per l’Italia settore residenziale)

44 Si è supposto che l’abitazione sia alimentata metano (prezzo gas [€/kWh]=0,0769 (tasse incluse, consumatore domestico medio, I sem. 2012 – Fonte EUROSTAT); si sono supposti consumi annuali e prezzi costanti, trascurando il fattore di attualizzazione

Questi dati consentono di costruire una matrice con le differenze dei costi energetici tra le varie classi di consumo di un edificio e quindi una stima di massima delle possibili differenze di valore di mercato degli immobili in funzione della classe energetica.

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Quale differenza di valore può quindi essere assegnata ad un immobile di classe energetica superiore, rispetto ad uno di classe inferiore, a parità delle altre condizioni dell’immobile? Nel caso ad esempio di un immobile di classe G ( consumi pari a 200 kWh/m2 anno) e uno di classe C (consumi pari a 60 kWh/m2 anno) l’incidenza dei risparmi energetici (calcolati su 20 anni) sul costo di un immobile medio sarebbe del 13,6%. La tabella 9.5 mostra lo stesso dato calcolato sul valore degli immobili di alcune principali città italiane.

Tabella 9.5: Incidenza dei risparmi energetici, calcolati su 20 anni, sul costo di un immobile

9.5

Fonte: Elaborazioni I-Com su dati Osservatorio del Mercato Immobiliare 

La matrice che segue mostra un esempio dell’incidenza dei risparmi energetici (e quindi una stima della possibile differenza di valore di mercato a parità delle altre variabili) delle differenti classi di consumo per un edificio in zona periferica a Roma.

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Questi parametri andrebbero confrontati con i classici fattori che concorrono a determinare il prezzo di mercato di un immobile46, a parità di caratteristiche posizionali estrinseche (luogo in cui l’immobile è inserito, prossimità al centro urbano, accessibilità ai servizi pubblici, accessibilità al trasporto pubblico, presenza di servizi commerciali di base, salubrità della zona, contesto sociale, assenza di rumori, densità edilizia). In particolare determinante è il confronto con le caratteristiche posizionali intrinseche (panoramicità o visibilità, orientamento, soleggiamento, luminosità, ventilazione, salubrità dei vani), e con le caratteristiche tecnologiche (dimensioni, livello delle finiture, stato di conservazione, presenza di ascensore, dotazioni di servizi, impianti – quest’ultimo fattore in parte correlato con il tema dell’efficienza energetica). La tabella 9.6 mostra il peso percentuale di queste componenti47.

Tabella 9.6: Incidenza di determinate caratteristiche sul valore di un immobile

9.6

Più puntualmente l’influenza di alcune caratteristiche puntuali è riportata nella tabella 9.748

Tabella 9.7: Incidenza caratteristiche specifiche sul valore di un immobile

9.7

46 Si veda ad esempio A. Lisjak, Appunti di Economia ed Estimo

47 V. Del Giudice, Corso di Economia ed Estimo Civile

48 C. M. Torre, Appunti del Corso di Estimo e Catasto

 

Il confronto tra i pesi percentuali di queste caratteristiche con quelli relativi al risparmio sulle bollette, stimato precedentemente in funzione della classe energetica dell’edificio, mostra come quest’ultimo fattore possa competere con i primi solo nel caso di differenze tra classi energetiche sufficientemente elevate. Appare anche come questo peso diventi abbastanza rilevante, a parità di localizzazione dell’immobile, nei centri di provincia o nelle città medie e piccole, e nelle zone di periferia delle grandi città. Rimane aperta la questione di come il mercato immobiliare residenziale recepisca e valorizzi realmente le caratteristiche energetiche di un immobile nella fase di determinazione del suo valore di mercato. L’attuale sistema (al netto della effettiva qualità delle certificazioni energetiche), basato su una etichettatura che richiama quella in uso per gli elettrodomestici, non pare in grado di fornire ad un compratore medio delle informazioni sufficienti a valutare l’effettivo impatto economico delle prestazioni energetiche dell’edificio nel lungo termine. A tale fine sarebbe utile sviluppare, eventualmente mutuando gli strumenti utilizzati dai fondi immobiliari, dei modelli semplificati e degli indicatori sintetici per inserire questo tipo di informazioni negli annunci di compravendita immobiliari, accanto alla già obbligatoria classe energetica. Secondo elemento da considerare è il tema di come finanziare l’ammodernamento dello stock immobiliare residenziale esistente, caratterizzato, da una parte, da una marcata vetustà, dall’altra da proprietari con una limitata capacità di investimento49. Ancora una volta viene dunque chiamato in causa il sistema del credito, che dovrebbe essere in grado di individuare forme di finanziamento sostenibili per gli interventi di retrofit energetico degli edifici che tengano conto, da una parte, dell’aumento del valore dell’immobile stesso in conseguenza di questi interventi, e dall’altro dell’aumentata capacità di spesa dei proprietari/utenti in conseguenza della diminuzione del peso della bolletta energetica.

Rimane però, la necessità di dare una scossa al mercato immobiliare con un segnale forte che sia in grado di attivare la domanda di immobili più efficienti dal punto di vista energetico. A tale riguardo, visto anche l’acceso dibattito sulla tassazione degli immobili, legare la rendita catastale al miglioramento delle prestazioni energetiche dell’edificio avrebbe un effetto di forte stimolo per il settore.

 

49 Uno studio del Politecnico di Milano del 2011 ha mostrato come il 73% dei proprietari di immobili abbia un reddito complessivo IRPEF inferiore a 26.000 €/anno, mentre solo il 3% ha un reddito superiore a 75.000 €/anno.

Fonte: ENEA

 

I fondi immobiliari

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Come visto in precedenza, la maggior parte del patrimonio edilizio privato italiano è detenuto da persone fisiche. Esiste però un settore potenzialmente molto interessante ai fini dell’efficienza energetica in edilizia rappresentato da investitori professionali: i fondi immobiliari.

Presenti in Italia dalla fine degli anni ’90, i fondi immobiliari investono il proprio patrimonio in misura non inferiore ai due terzi in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari. Hanno una durata di solito compresa tra dieci e trenta anni (attualmente la legge non stabilisce alcuna durata minima del fondo, mentre la sua durata massima non può essere superiore a 50 anni, più un eventuale periodo di proroga di tre anni per lo smobilizzo degli investimenti) e, alla data di scadenza il patrimonio viene ripartito tra i sottoscrittori. In una prima fase il fondo raccoglie, attraverso le sottoscrizioni, i capitali necessari da investire. Successivamente vengono selezionati gli immobili da rilevare, secondo le linee di gestione del fondo stesso (es. privilegiando immobili residenziali o ad uso uffici, immobili commerciali, complessi da ristrutturare o aree da edificare). I fondi immobiliari consentono quindi di trasformare investimenti immobiliari, che per loro natura richiedono tempi più lunghi degli investimenti di tipo mobiliare, in quote di attività finanziarie e non necessitano, quindi, che l’investitore acquisti direttamente un immobile43.

In Italia il successo dei fondi immobiliari è testimoniato dalla crescita di un fattore circa pari a 10 del numero di fondi attivi tra il 2005 e il 2011, con una crescita del relativo patrimonio immobiliare di un fattore circa pari a 3 (45 miliardi di euro nel 2010).

Tabella 9.3: Numero e caratteristiche fondi immobiliari attivi in Italia

9.3

Fonte: Banca d’Italia

Molti degli investimenti dei fondi Italiani si concentrano nel segmento degli uffici e degli edifici commerciali (figura 9.9), mentre scarsamente attrattivi per questo tipo di investimento risultano essere gli immobili residenziali.

Figura 9.9: Asset dei fondi immobiliari in Italia (Retail e riservati)

9.9

Fonte: Elaborazioni dati da Scenari Immobiliari, 2011

Poiché la mission di un fondo immobiliare è di massimizzare il valore degli asset immobiliari, risulta di particolare interesse analizzare quale ruolo rivesta l’efficienza energetica per questi attori del mercato immobiliare.

43 Fonte: Borsa Italiana e Assoimmobiliare

 

A tale fine I-com ha predisposto un questionario distribuito, grazie all’attiva collaborazione di Assoimmobiliare – l’Associazione dell’Industria Immobiliare – ai principali fondi immobiliari attivi in Italia e che gestiscono patrimoni immobiliari esistenti (sono stati esclusi dall’indagine gli edifici di nuova costruzione, perché in questo caso è prassi per questo tipo di investitori professionali rivolgersi a tecniche costruttive estremamente avanzate per quanto riguarda gli standard prestazionali energetici). L’indagine non ha l’obiettivo di rappresentare un campione statisticamente significativo degli operatori del settore, ma è stato indirizzata ad un gruppo di società particolarmente rilevante in termini di consistenza del patrimonio gestito e di innovatività. Le otto società coinvolte gestiscono, infatti. un patrimonio immobiliare con un valore netto superiore ai 3 miliardi di euro ed una superficie di oltre 13,6 milioni di m2, prevalentemente costituito da uffici (35%), strutture commerciali (26%) e con una buona distribuzione geografica sul territorio nazionale (45,2% al Nord; 28,4% al Centro; 26,1% al Sud e Isole e un residuale 0,3% all’estero). Tutte le società coinvolte hanno effettuato interventi di efficienza energetica sul proprio patrimonio immobiliare (in particolare cinque su otto negli ultimi 5 anni), coinvolgendo circa ¼ del patrimonio gestito e per un investimento complessivo pari a oltre 210 milioni di euro. Gli uffici sono la tipologia di edifici maggiormente interessata dagli interventi di efficienza energetica (sei società su otto), seguito dal settore commerciale (due su otto). La distribuzione per tipologia di intervento è molto variegata, e vede azioni sia sugli impianti (illuminazione e sistemi di condizionamento ambientale) e sulle strutture (isolamento termico) in sei casi su otto, seguita dall’installazione di sistemi di monitoraggio dei consumi (cinque casi su otto) e dall’installazione di sistemi di generazione da fonti rinnovabili (tre casi su otto). Il dato aggregato non consente di capire il grado di integrazione degli interventi sui singoli edifici (tema che meriterebbe un approfondimento specifico), ma estremamente significativo appare il menù di strumenti utilizzati. Per quanto riguarda le risorse per gli interventi in efficienza energetica è molto interessante notare come la maggior parte dei rispondenti (il 50%) abbia indicato come fonte di finanziamento le proprie risorse, uno abbia indicato un sistema misto (40% risorse proprie e 60% risorse a debito). Anche il ricorso a incentivi o detrazioni è molto limitato (solo un rispondente su otto). Il bilancio degli interventi eseguiti è positivo in sei casi su otto, mentre in un solo caso è stato indicato un risultato negativo. Tra le motivazioni principali di questo risultato sono stati indicati il rendimento economico dell’investimento e l’aumento di valore di mercato dell’immobile, seguiti dal ritorno di immagine per la società. Il principale ostacolo agli investimenti in efficienza energetica che emerge dalla survey è rappresentato dai tempi di ritorno degli investimenti troppo elevati, seguito dall’assenza di incentivi adeguati. Residuali appaiono essere le barriere conoscitive, la difficoltà di valutare gli interventi da un punto di vista tecnico ed economico e la difficoltà di valutare l’affidabilità delle imprese che operano nel settore dell’efficienza energetica. Tra gli stimoli più efficaci per incoraggiare gli operatori a realizzare interventi di efficienza energetica sul proprio patrimonio sono stati indicati le agevolazioni fiscali (al primo posto), un sistema più efficace di certificazione dei risparmi (al secondo posto), i sistemi di accredito delle imprese che operano nel settore dell’efficienza energetica e strumenti finanziari ad hoc. Dall’indagine sull’efficienza energetica nel real estate risulta con evidenza che gli operatori economici del settore, almeno quelli più evoluti, ritengono l’efficienza energetica uno strumento rilevante per la valorizzazione del proprio portafoglio immobiliare. E questo non solo astrattamente, come testimoniato dagli ingenti investimenti realizzati. I risultati di questi investimenti, sufficientemente diversificati per destinazione d’uso dell’immobile e per ambito di intervento (sia interventi sugli impianti che strutturali e di installazione di sistemi di monitoraggio) sono generalmente giudicati positivi. Non mancano ovviamente le criticità, prima tra tutte quella relativa al finanziamento degli interventi, che per la maggior parte dei casi analizzati avviene grazie al ricorso a risorse proprie. Molto critico è quindi il tema del finanziamento attraverso il sistema del credito, unico possibile canale per un più vigoroso sviluppo del settore dell’efficienza energetica nel settore immobiliare. Il ricorso a sistemi di incentivazione dovrebbe quindi essere orientato principalmente a fungere da leva per gli investimenti a debito (es. attraverso un fondo di garanzia), ovvero per ridurre i tempi di rientro dell’investimento, giudicati troppo lunghi. Abbastanza sorprendentemente le ESCo sembrano non giocare un ruolo di primo piano nel fornire servizi di efficienza energetica “chiavi in mano“ alle imprese immobiliari (comprensivi quindi non solo della parte tecnologica, ma anche della parte finanziaria). Le ESCo, ad oggi, sembrano quindi operare perlopiù nel settore della gestione immobiliare conto terzi, ossia come operatori di facility management.

Fonte:ENEA

 

– La dinamica del settore immobiliare

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Il settore immobiliare in senso lato ha conosciuto una profonda contrazione dall’inizio della crisi economica che ha colpito le economie avanzate nel 2007 e che tuttora sta dispiegando i suoi effetti. Questo è messo in evidenza molto chiaramente dai dati di seguito riportati. Molto consistente è la contrazione dei permessi a costruire rilasciati, che vede un consistente calo della superficie autorizzata dal 2007 e segna, nel 2010, un – 43,9% rispetto al dato del 2006 (figura 9.4).

Figura 9.4: Permessi a costruire (superficie in m2)42

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Fonte: dati ISTAT

Analogo andamento per quanto riguarda i permessi di ampliamento, riportati in figura 9.5 e per i quali la contrazione tra il 2006 e il 2010 ha fatto registrare un -40,4%.

Figura 9.5: Permessi di ampliamento (superficie in m2 )

9.5

Fonte: dati ISTAT

42 Nota: Per il calcolo della superficie degli uffici e studi privati si è considerata una superficie media del vano di 20 m2

 

A testimonianza di questo si evidenziano dati e proiezioni molto negative sugli investimenti in nuove costruzioni residenziali, mentre aumentano gli investimenti in ristrutturazioni (figura 9.6); in diminuzione anche i dati del settore non residenziale, sia pubblico che privato, come riportato in tabella 9.2.

Figura 9.6: Investimenti in costruzioni nel settore residenziale (in milioni di euro)

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Fonte: ANCE

Il dato sugli investimenti in manutenzioni straordinarie può rappresentare un’interessante occasione di ammodernamento, anche dal punto di vista energetico, del patrimonio edilizio residenziale italiano che risulta essere particolarmente critico essendo circa il 50% del costruito risalente agli anni 50-70 (figura 9.7)

Figura 9.7: Abitazioni in edifici ad uso abitativo per epoca di costruzione (% sul totale)

9.7

Elaborazioni I-Com su dati Istat

 

Tabella 9.2: Investimenti in costruzioni (in miliardi di euro)

9.2

Fonte: Stima Ance su dati Istat

Infine, anche per quanto riguarda le transazioni immobiliari, il 2007 segna uno spartiacque per il mercato, con compravendite in calo, tra il 2006 e il 2011, del 30,9%.

Figura 9.8: Numero di transazioni normalizzate (in migliaia)

9.8

Fonte: Osservatorio del Mercato Immobiliare

Fonte:ENEA

 

9. L’efficienza energetica e il mercato immobiliare

ENEA in collaborazione con I-com ha analizzato, per la prima volta in Italia, la relazione tra qualità energetica e valore commerciale di un immobile. A seguire si riportano i risultati del lavoro svolto.

Il patrimonio immobiliare privato italiano

Nel 2011 il patrimonio immobiliare italiano era costituito, secondo i dati dell’Agenzia del territorio, da oltre 69 milioni di unità immobiliari. Escludendo il patrimonio pubblico, di questi immobili, solo una parte hanno una potenziale rilevanza ai fini dell’efficientamento energetico (si escludono, ad esempio, le categorie catastali C6, costituite da stalle, scuderie, rimesse e autorimesse che hanno una consistenza di circa 15,7 milioni, le categorie F, rappresentate da aree urbane, unità collabenti, unità in corso di costruzione, unità in corso di definizione, lastrici solari; fabbricati in attesa di dichiarazione con una consistenza di circa 2,8 milioni). La figura 9.1 mostra l’andamento del numero di unità immobiliari private e la relativa ripartizione percentuale per le categorie che maggiormente hanno un impatto sui consumi energetici.

Figura 9.1: Unità immobiliari (in milioni e in valori percentuali)

9.1

Fonte: Agenzia del territorio

Come si può notare, la maggior parte degli edifici è costituito da unità immobiliari ad uso abitativo (circa l’80%), cui andrebbero sommate le relative pertinenze. Seguono a grande distanza i negozi e botteghe (circa il 5%) e gli uffici (1,5%). Lo stock di queste tipologie immobiliari ha registrato un aumento medio annuo nel periodo 2006-2011 di circa il 2%, come riportato, nel dettaglio annuale, nella tabella 9.1.

Tabella 9.1: Unità immobiliari – differenziale annuale

9.1.a

Fonte: Agenzia del territorio

La figura 9.2 mostra la situazione relativa al possesso delle varie tipologie di immobili precedentemente prese in considerazione. Non sorprende che, per quanto riguarda le abitazioni e relative pertinenze, la proprietà sia prevalentemente di persone fisiche (circa il 90%), mentre per quanto riguarda le tipologie di immobili a carattere commerciale la percentuale posseduta da persone fisiche si attesta tra il 55% per gli studi e uffici e l’80% per i negozi e botteghe.

Figura 9.2: Unità immobiliari al 31 dicembre 2011 per tipo di proprietario (in milioni – stime)

9.2

Elaborazione I-Com su dati Agenzia del territorio e Mef

Interessante è analizzare i dati relativi non solo alla consistenza numerica, ma anche quelli relativi alla superficie degli immobili, come riportato nella figura 9.3.

Figura 9.3: Superficie complessiva delle unità immobiliari (in milioni di m2 e in valori percentuali)41

9.3

Fonte: Elaborazione I-Com su dati Agenzia del territorio e Mef

Le informazioni elaborate in funzione della superficie degli immobili risultano parzialmente differenti rispetto a quelle relative alla consistenza numerica. Ciò è dovuto alla differente superficie media degli immobili stessi in relazione alla destinazione d’uso: aumenta, ad esempio, il peso delle abitazioni e delle strutture ricettive e sportive, mentre diminuisce il peso dei magazzini e dei negozi. I dati mostrano in maniera evidente come, sia da un punto di vista di consistenza numerica che di estensione superficiale, gli edifici ad uso abitativo abbiano peso preponderante. Interessante anche notare come il peso delle persone fisiche nella proprietà degli immobili sia nettamente prevalente nelle abitazioni e molto consistente per le altre tipologie di edifici.

Fonte : ENEA

 

8.2.a.Le ESCo in Italia

I risparmi energetici certificati nell’ambito dei titoli di efficienza energetica alla fine di maggio 2011 (primi sei anni di operatività del meccanismo) sono stati pari a 9,6 Mtep39; di questi, ben l’80% è stato generato dall’intervento di una ESCo40. Questo dato sottolinea il ruolo di primo piano che le ESCo assumono nell’adozione di nuove e più moderne tecnologie per il Paese.

Il mercato delle ESCo conta oltre 1.900 aziende, anche se di queste solo il 16% ha presentato progetti nell’ambito del meccanismo dei titoli di efficienza energetica. Nel 2010 il volume d’affari è stato di oltre 3,5 miliardi di euro, mentre nel 2011 ha raggiunto i 4,2 miliardi. Il trend in ascesa prospetta l’aumento di opportunità professionali qualificate.

Il contributo percentuale fornito dagli interventi sugli usi elettrici nel settore civile (sostituzione di lampadine ed elettrodomestici con modelli a basso consumo, ecc.) tende a ridursi, scendendo sotto il livello registrato nel secondo anno. Rimangono invece stabili rispetto agli anni passati i contributi legati a produzione e distribuzione di energia in ambito civile (sistemi di cogenerazione e teleriscaldamento), interventi sugli usi termici nel medesimo settore (installazione di dispositivi per la riduzione dei consumi idrici, sostituzione di caldaie e scaldabagno con modelli ad alto rendimento, interventi sull’involucro edilizio, ecc.) e illuminazione pubblica, pari rispettivamente al 2%, 22% e 3% del totale.

Analizzando in dettaglio i soli risparmi energetici certificati nel corso dell’anno d’obbligo 2010, si evidenzia come i miglioramenti di efficienza energetica nel settore industriale siano arrivati a rappresentare la quota maggiore: il 29% nel periodo giugno-dicembre 2010 e il 40% nel periodo gennaio – maggio 2011 (dati presentati nel primo e nel secondo rapporto statistico intermedio relativo all’anno d’obbligo 2010).

Figura 8.20: Ripartizione dei titoli di efficienza nei settori di intervento

8.20

39 Fonte: Sesto Rapporto Annuale AEEG

40 Fonte: Convegno “Energia da consumo a servizio. Modelli e Opportunità di Business per le ESCo nel sistema Italia”, ICIM, Milano 28 marzo 2012

 

 

Le barriere e opzioni per il loro superamento

Uno studio realizzato da ENEA in collaborazione con FIRE ha permesso di identificare le principali barriere che si frappongono allo sviluppo del mercato delle ESCo in Italia. Queste possono essere suddivise in tre gruppi: finanziarie, istituzionali e organizzative.

– Barriere finanziarie

a). Molte amministrazioni pagano in ritardo le rate previste, rendendo l’intervento delle ESCo difficile anche in una logica di semplice manutenzione e gestione. Finanziare gli interventi di efficientamento energetico da parte delle ESCo diventa in queste condizioni difficile se non impossibile.

L’introduzione di provvedimenti per ovviare ai ritardi dei pagamenti, come la fissazione di limiti massimi di legge per effettuarli, può aiutare in qualche caso. Avendo la crisi accentuato il fenomeno, e non solo fra le società pubbliche, una possibile risposta efficace potrebbe essere il ricorso a un fondo di garanzia o a un fondo assicurativo dedicato alla copertura di questo tipo di problematiche, che consenta alle banche di produrre anticipi fattura anche su periodi lunghi a condizioni di mercato accettabili.

b). Le ESCo italiane sono deboli finanziariamente (capitalizzazione insufficiente, giro di affari insufficiente, etc.) per poter operare attraverso il finanziamento tramite terzi e la garanzia delle prestazioni.

 

Una possibile soluzione per il superamento di questa barriera potrebbe essere la creazione di un fondo di garanzia per le ESCo, soprattutto per quelle aziende che fanno contratti di servizi energetici con le pubbliche amministrazioni e che hanno un più elevato rischio finanziario di non ricevere entro i termini pattuiti i pagamenti come previsto da contratto, rischiando non solo di non incassare, ma di andare incontro a forti interessi passivi. Se le amministrazioni pubbliche in questione non dovessero pagare entro i termini stabiliti, il fondo potrebbe “scattare” per coprire, almeno in parte, le perdite della ESCo.

– Barriere istituzionali

a). Alcuni interventi sono gravati da ostacoli burocratici (autorizzazioni alla costruzione e all’esercizio, allacciamenti alle reti energetiche, vincoli sulle emissioni, etc.) che costituiscono un costo fisso senza portare a reali vantaggi e tutele per la cittadinanza e lo Stato.

 

Le possibili soluzioni per superare tali ostacoli possono riguardare una semplificazione e modifica del quadro legislativo, ma anche la creazione e diffusione di guide e modelli standardizzati di contratti tipo che potrebbero alleggerire la burocrazia – e soprattutto la tempistica – del caso considerato, oltre a rendere più facile la scrittura di un bando e la conseguente partecipazione di società di servizi energetici presenti nel mercato. Il D.Lgs. 115/2008 all’allegato II (previsto dall’articolo 16, comma 4) cerca di facilitare in parte il superamento di questa barriera del mercato: l’allegato può essere considerato come uno dei tentativi più riusciti di creare una standardizzazione del modello contrattuale (il Contratto Servizio Energia e Contratto Servizio Energia Plus, appunto).

b). Il D.Lgs. 115/2008 prevede una durata massima dei contratti di 10 anni, altrimenti si entra nella fattispecie della concessione. Poiché gli edifici non dispongono di diagnosi affidabili, questa durata non è spesso sufficiente, specie in caso di interventi integrati.  Trattandosi di un problema relativo all’applicazione del contratto servizio energia plus, potrebbe essere superato ricorrendo ad altre forme di appalto.

c). Le risorse interne alla P.A./soggetto privato sono spesso non sufficientemente formate o non sufficienti per gestire gare sul servizio energia.

Per il superamento di questa criticità è essenziale un ruolo dello Stato finalizzato a supportare lo sviluppo di un’amministrazione pubblica più attiva, più formata e informata, in grado di comunicare di più e meglio all’esterno le proprie necessità, eventualmente agevolato con strumenti finanziari ad hoc, oltreché attraverso un uso oculato ed efficiente dei fondi strutturali.

d). Il coinvolgimento dei dipendenti nella gestione degli edifici potrebbe portare benefici sui consumi e ridurre il rischio di contenziosi. Si tratta però di programmi poco testati e che potrebbero richiedere modifiche sulle regole del rapporto di lavoro.

 

Le campagne informative e formative in questo caso potrebbero essere utilizzate per coinvolgere i dipendenti e fare in modo che si crei una “coscienza – conoscenza – cultura energetica” che manca sia nei cittadini che a livello di pubblica amministrazione.

 

– Barriere organizzative

a). Per garantire i risultati dell’intervento sarebbe necessario valutare degli eventuali fattori correttivi rispetto alla situazione di partenza; la misura e la documentazione delle caratteristiche climatiche e del comportamento degli occupanti possono però risultare complesse e costose.

b). Interventi che coinvolgono entrambe le parti richiedono un periodo iniziale di sperimentazione e di messa a punto sia della strumentazione che delle procedure e di gestione delle non conformità. Non sempre ci sono risorse per superare queste difficoltà o manca l’interesse e la cura da parte dell’amministrazione pubblica/soggetto privato.

La pubblica amministrazione in questo caso potrebbe svolgere un ruolo di promozione dell’utilizzo di diagnosi energetiche all’interno delle proprie strutture. Un aspetto fondamentale nel caso di finanziamento di programmi di diagnosi energetiche è che queste siano finalizzate a obiettivi precisi, come ad esempio la riqualificazione dell’impianto termico o dell’involucro edilizio, e basate su regole condivise (norme UNI TR 11428 e EN 16247). Il rischio è altrimenti quello di trovarsi con diagnosi poco adatte per costituire la base della costruzione di gare di appalto.

Fonte:ENEA

 

8.2 I servizi energetici

– Inquadramento generale sulla situazione del mercato delle ESCo

Nelle direttive dell’Unione europea collegate all’efficienza energetica il ricorso ai servizi delle ESCo è indicato come lo strumento più efficace per migliorare l’efficienza e ridurre i consumi, in tutte quelle situazioni nelle quali l’utente finale non disponga di proprie risorse finanziarie o della competenza specifica per realizzare direttamente interventi di efficientamento.

L’articolo 2 comma 1 lettera i del decreto legislativo n. 115 del 2008, che recepisce la Direttiva 2006/31/CE, fornisce la definizione di ESCo, Energy Service Company, come «persona fisica o giuridica che fornisce servizi energetici ovvero altre misure di miglioramento dell’efficienza energetica nelle installazioni o nei locali dell’utente e, ciò facendo, accetta un certo margine di rischio finanziario. Il pagamento dei servizi forniti si basa, totalmente o parzialmente, sul miglioramento dell’efficienza energetica conseguito e sul raggiungimento degli altri criteri di rendimento stabiliti».

L’obiettivo primario delle ESCo è quindi quello di promuovere lo sviluppo del mercato dei servizi energetici attraverso una procedura che assicuri un risparmio energetico garantito all’utente finale.

La procedura di intervento usualmente include le seguenti fasi:

– diagnosi energetica

– definizione del contratto

– studio di fattibilità

– progettazione

– fornitura impianti e installazione

– monitoraggio

– esercizio e manutenzione

 

La modalità contrattuale è uno degli aspetti più importanti per lo sviluppo del mercato dei servizi energetici e delle ESCo. Nel contratto si definisce in pratica come viene suddiviso il risparmio ottenuto nella bolletta del cliente e quale dei due soggetti dovrà accollarsi l’onere dell’investimento necessario per la realizzazione degli interventi.

La modalità contrattuale più innovativa è l’energy performance contracting (EPC). I contratti EPC possono assumere diverse formulazioni anche se il principio comune su cui si basano è quello di suddividere il risparmio ottenuto tra il fornitore e il cliente, in modo che il primo rientri dell’investimento sostenuto e il secondo possa ottenere da subito un beneficio economico.

In particolare, due sono le forme che trovano più ampia applicazione:

EPC a risparmi garantiti (Guaranteed Savings) nel quale la ESCo garantisce un livello prestabilito di risparmio energetico al cliente finale che si fa carico di reperire le risorse finanziarie necessarie per l’investimento ma è sollevato da rischi connessi a livelli di prestazione reali inferiori a quelli definiti in sede di progetto.

EPC a risparmi condivisi (Shared Savings) nel quale i risparmi energetici ed economici ottenuti con l’intervento sono suddivisi secondo percentuali concordate tra la ESCo e il cliente per una durata temporale prestabilita. In questo caso l’investimento è a carico della ESCo che rimane proprietaria degli impianti sino alla scadenza

contrattuale. La rappresentazione schematica di questa forma contrattuale è riportata in figura 8.19.

Figura 8.19: Schema EPC modalità a risparmi condivisi

8.19

fonte: ENEA

8.1.4. Analisi della strategia/performance aziendale

Alla domanda su quali fossero le principali destinazioni degli investimenti effettuati nella media degli ultimi tre anni, le imprese del campione hanno messo in evidenza soprattutto lo sforzo verso l’innovazione, sia di processo che di prodotto.

Fig. 8.14: Destinazione degli investimenti per le imprese del campione

8.1.4

Le aspettative sui prossimi tre anni sono prevalentemente quelle di riuscire almeno a mantenere il livello di investimenti effettuati nel triennio precedente: solo il19% delle imprese del campione si ripromettono di aumentarli.

Fig. 8.15: Aspettative degli investimenti nel prossimo triennio per le imprese del campione

8.15

La risposta delle imprese del campione alla domanda sugli elementi che maggiormente determinano la competizione settoriale evidenzia che solo 49 imprese su 99 annettono importanza alle economie di scala, mentre si pronunciano in modo più favorevole con riferimento alla differenziazione del prodotto.

Fig. 8.16: Determinanti della competizione settoriale per le imprese del campione

8.16

Questo avviene nell’ambito di imprese che, nella loro veste di acquirenti, alla domanda su quali confini geografici siano caratterizzati i rapporti con le imprese fornitrici di beni e servizi all’impresa rispondono mostrando una presenza non trascurabile anche sullo scenario europeo (51 imprese) e su quello internazionale (43 imprese). Rimane preponderante il numero di imprese del campione che hanno rapporti con fornitori soprattutto a livello nazionale 62 imprese, di cui 47 imprese sono orientate a relazioni a monte dalle filiera con altre imprese che operano nello stesso ambito regionale o locale.

Fig. 8.17: Geografia dei rapporti con i fornitori da parte delle imprese del campione

8.17

Infine, è importante segnalare che più della metà delle 99 imprese del campione ritengono utili, per il settore dei prodotti e dei servizi rivolti all’efficienza energetica, i principali strumenti delle politiche pubbliche, europee e nazionali. In particolare, pur con un sostanziale allineamento, sono ben posizionate le politiche indirette perché rivolte verso i consumatori finali: campagne di sensibilizzazione e detrazione fiscale del 55%.

Fig. 8.18: Giudizio sull’utilità delle politiche pubbliche da parte delle imprese del campione

8.18

fonte:ENEA