10.3 TRASPORTI

download (4)

 

Negli ultimi anni sono state intraprese numerose azioni sia a livello locale che a livello nazionale finalizzate alla disincentivazione del trasporto privato, alla promozione dell’utilizzo di carburanti a basso impatto ambientale, all’acquisto di veicoli a basso impatto al miglioramento della diversificazione dell’offerta di trasporto collettivo. Di seguito si riportano le iniziative più rilevanti intraprese, negli ultimi anni:

Fondo per la mobilità sostenibile per il triennio 2007-2009

 

Si tratta di un Programma di cofinanziamenti per la mobilità sostenibile rivolto agli Enti Locali, la cui attuazione è demandata a specifici bandi ed Accordi di Programma con una dotazione attuale di circa 239 milioni di euro. Tale stanziamento è stato ripartito in quote del 75% a favore delle aree metropolitane, di cui una quota pari al 5% riservata agli interventi relativi alla promozione della mobilità ciclistica, il 14% a favore dei comuni in aree a rischio di inquinamento atmosferico individuate dalle Regioni e non rientranti nelle aree metropolitane, il 10% per il rifinanziamento di Accordi di Programma già in essere o per il finanziamento di nuovi Accordi di Programma ed una quota residua dell’1% per attività di monitoraggio dei risultati conseguiti.

I.C.S. Iniziativa dei Comuni per il Car Sharing

 

Il Ministero dell’Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare ha contribuito ad avviare recentemente , con un cofinanziamento di circa 500.000 euro, un progetto pilota nazionale di car sharing elettrico, che prevede l’acquisto di 30 vetture elettriche, da distribuire in alcuni dei centri urbani aderenti al circuito ICS, secondo criteri che assicurino visibilità all’iniziativa, e la realizzazione di idonee attività di comunicazione, marketing e monitoraggio.

I.C.B.I. – Iniziativa carburanti a basso impatto ambientale

 

A luglio 2012 sono ripartiti gli incentivi del Ministero per la conversione dei motori Diesel commerciali leggeri in propulsori alimentati contemporaneamente a gasolio e a gas (metano o GPL) e diffusione degli impianti di distribuzione del metano e del gpl, lungo la rete autostradale italiana.

Bike Sharing

 

Nel 2010, il Ministero dell’Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare ha emanato il bando “Bike Sharing e fonti rinnovabili” con il fine di diffondere sempre più la bicicletta quale mezzo di spostamento sistematico. Il Bando è rivolto ai Comuni, Enti gestori dei parchi nazionali e regionali ed è finalizzato al cofinanziamento di investimenti per la realizzazione di progetti di bike sharing associati a sistemi di alimentazione mediante energie rinnovabili, in particolare pensiline fotovoltaiche. A febbraio 2011 è stata pubblicata la graduatoria dei vincitori e i primi 57 progetti verranno cofinanziati con la disponibilità finanziaria prevista dal bando e pari a € 14.000.000 purché portino a compimento gli interventi.

 

Incentivi alla diffusione di veicoli a due ruote a basso o nullo impatto ambientale – Accordo di Programma tra il Ministero e l’Associazione Nazionale Cicli, Motocicli e Accessori (A.N.C.M.A.)

Con l’Accordo di Programma siglato il 30 giugno 2009, con una dotazione di € 13.264.706, il Ministero dell’Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare ha inteso contribuire alla riduzione delle emissioni in atmosfera derivanti da ciclomotori e motocicli, attraverso il rinnovamento del parco circolante. L’azione posta in essere, infatti, riguarda l’incentivazione alla sostituzione, previa rottamazione, dei ciclomotori vetusti, attraverso l’erogazione agli utenti finali, persone fisiche e giuridiche residenti in Italia, di contributi, differenziati in base alla tipologia di motoveicolo da acquistare. L’Accordo prevede anche incentivi per l’acquisto di biciclette e biciclette a pedalata assistita, ma in questo caso non è prevista la rottamazione. La campagna attivata ha messo a disposizione circa 8 milioni di euro con i quali sono state acquistate circa 57.000 nuove biciclette.

Incentivi a favore di Pubbliche Amministrazioni e Aziende di Pubblica Utilità per l’acquisto e/o leasing di veicoli a minimo impatto ambientale

 

Con il D.M. del 24 maggio 2004 è stata data attuazione all’art. 17 della Legge n° 166 del 1 agosto 2002, prevedendo l’erogazione di finanziamenti per la sostituzione del parco veicolare di Regioni, Enti Locali, loro aziende, società per azioni ed a responsabilità limitata a prevalente capitale pubblico locale esercenti servizi di pubblica utilità. Il cofinanziamento riguarda la sostituzione di veicoli inquinanti con l’acquisto di veicoli a basso impatto ambientale, a trazione elettrica, ibrida, a metano o GPL, secondo quote di finanziamento variabili in base alla tipologia del veicolo da acquistare e definite dal D.M. attuativo. L’erogazione dei contributi per un totale di 90 milioni di euro, avviene sulla base di un’istruttoria effettuata dalla Cassa Depositi e Prestiti (CC.DD.PP.), alla quale i soggetti potenzialmente beneficiari devono rivolgere istanza di cofinanziamento.

Servizio di Car Sharing per i dipendenti del Ministero Ambiente

 

Nell’ambito delle politiche di sostegno alla mobilità sostenibile in ambito urbano ed al fine di razionalizzare gli spostamenti per motivi di servizio e durante l‟orario di lavoro dei propri dipendenti, la Direzione generale per la Salvaguardia Ambientale ha sottoscritto in data 29 settembre 2008 un accordo con ATAC S.p.A., gestore del servizio di car sharing nel Comune di Roma, al fine di attivare un servizio dedicato ai dipendenti del Ministero.

Incentivi 2010

 

Il D.L. 40/2010 prevedeva un fondo di 300 milioni per l’anno 2010 a sostegno della domanda finalizzata ad obiettivi di efficienza energetica, ecocompatibilità, miglioramento della sicurezza sul lavoro. In particolare, nell’ambito dei trasporti prevedeva incentivi per l’acquisto di motocicli, stanziando 10 milioni di euro, ai quali si aggiungevano 2 milioni di euro stanziati per incentivare l’acquisto di motocicli elettrici/ibridi.

Ferrobonus

 

Il Ministero dei Trasporti con proprio decreto (agosto 2010) ha stanziato 25,7 milioni di euro per favorire il trasporto combinato delle merci e 13 milioni di euro per l’acquisto di mezzi pesanti di ultima generazione. Nello stesso decreto veniva definito il contributo “Ferrobonus” a sostegno di imprese che utilizzano il trasporto combinato o trasbordato su ferro. Con un successivo decreto di modifica/integrazione del precedente (ottobre 2010), il Ministero dei Trasporti definisce le modalità di erogazione del contributo tra cui il valore massimo di due euro per ogni treno/chilometro di trasporto combinato o trasbordato effettivamente percorso sulla rete nazionale nel periodo 15 ottobre 2010 -14 ottobre 2011.

Ecobonus

 

Istituito nel 2002, consiste in un incentivo nazionale rivolto agli autotrasportatori per promuovere il trasporto navale in alternativa a quello su strada. La Finanziaria 2008 aveva stanziato 77 milioni di euro per ciascuno degli anni 2007, 2008, 2009. L’incentivo a sostegno delle Autostrade del Mare è stato prorogato con il D.M. del 31.1.2011, n.27; questa proroga riguardava i viaggi effettuati dal 1 Gennaio al 31 Dicembre 2010.

Fonte: ENEA

 

10.2 INDUSTRIA

download (2)

Le misure più rilevanti di incentivazione all’efficienza ed al risparmio in questo settore riguardano essenzialmente il sistema dei Titoli di Efficienza Energetica, il Fondo Rotativo Kyoto ed i finanziamenti diretti nell’ambito del QSN 2007-2013 già descritto nella sezione precedente.

Titoli di Efficienza Energetica

 

Il principale canale di finanziamento per azioni di efficienza nel settore industriale è rappresentato dai titoli di efficienza energetica, attraverso il sistema delle ESCo. Dall’avvio del meccanismo al dicembre 2011, secondo i dati riportati nell’ultimo rapporto intermedio de AEEG, sono stati emessi Titoli per quasi 12 Mtep.

In proporzione al settore civile questo strumento ha inciso poco sugli usi termici ed elettrici nell’industria.

Il 28 dicembre 2012 è stato varato il decreto per il potenziamento del meccanismo, che introduce un pacchetto di misure per facilitare la realizzazione di nuovi progetti di efficienza energetica. Tra queste la semplificazione dell’iter di accesso al meccanismo, l’approvazione di 18 nuove schede per la valutazione dei risparmi nei settori industriale, civile e trasporti, la semplificazione del processo di predisposizione di nuove schede, l’inclusione di nuove aree di intervento, l’ampliamento dei soggetti che possono presentare progetti. Al fine di stimolare la realizzazione di grandi progetti, industriali e infrastrutturali, in grado di generare significativi volumi di risparmi, sono previsti maggiori incentivi per gli investimenti effettuati.

Ulteriori innovazioni del meccanismo, che sarà gestito dal Gestore dei Servizi Energetici (GSE) con il supporto tecnico di ENEA e RSE, riguardano un maggior ruolo affidato al mercato (attraverso la piattaforma di scambio gestita dal GME) nella determinazione del valore del risparmio ed il rafforzamento dei controlli, a complemento delle semplificazioni, con un programma di verifiche ex post accompagnate da un sistema sanzionatorio efficace. Confermato il ruolo dell’Autorità per l’energia elettrica e il gas negli interventi di regolazione economica del sistema.

Fondo Rotativo Kyoto

 

Si tratta di un Fondo rotativo istituito presso la Cassa Depositi e Prestiti, ai sensi della Legge Finanziaria 2007, dell’ammontare complessivo di circa 600 milioni di euro, distribuiti in tre cicli da 200 milioni di euro l’uno. I finanziamenti, erogati al tasso agevolato dello 0,50%, sono destinati alle seguenti misure:

– microcogenerazione diffusa (impianti che utilizzano fonti da gas naturale, biomassa vegetale, biocombustibili liquidi, biogas);

 

– rinnovabili di piccola taglia (eolico, idroelettrico, termico, fotovoltaico, solare termico);

– usi finali (involucro degli edifici e infissi; teleriscaldamento da impianti a gas naturale, biomassa, biocombustibili, biogas; geotermia; cogenerazione);

– sostituzione di motori elettrici industriali;

– interventi sui cicli produttivi delle imprese che producono acido adipico e delle imprese agro-forestali (protossido di azoto);

– ricerca in tecnologie innovative;

– gestione forestale sostenibile.

 

Il Primo Ciclo di Programmazione si è concluso il 14 luglio 2012. Le risorse assegnate per il Primo Ciclo e non utilizzate alla data di entrata in vigore del cd. “Decreto Crescita” saranno destinate al finanziamento degli interventi previsti per il “Nuovo Fondo Kyoto”.

 

Fonte: ENEA

 

10. Strumenti nazionali di incentivazione dell’Efficienza Energetica

download

10.1 Edilizia

Le misure più rilevanti di incentivazione all’efficienza ed al risparmio in questo settore riguardano essenzialmente le Detrazioni fiscali per interventi su edifici esistenti, i finanziamenti diretti nell’ambito del QSN 2007-2013 e del POI Energia, il nuovo ‘Decreto Termiche’, il Fondo rotativo Kyoto ed i Titoli di Efficienza Energetica. Questi ultimi verranno descritti nella sezione successiva dedicata al settore industriale.

Detrazioni fiscali per interventi su edifici esistenti

 

È una misura di incentivazione per interventi di riqualificazione energetica del patrimonio edilizio esistente (attiva dal 2007) che dà diritto a una detrazione dall’imposta lorda, a valere sia sull’Irpef che sull’Ires, pari al 55% delle spese sostenute entro il 30 giugno 2013 (Dl n. 83/2012). Dal 1 luglio 2013 questi incentivi saranno sostituiti con la detrazione Irpef del 36 per cento già prevista per le spese di ristrutturazioni edilizie. La detrazione spetta per le spese sostenute, e rimaste a carico del contribuente per:

– interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti, che ottengono un valore limite di fabbisogno di energia primaria annuo per la climatizzazione invernale inferiore di almeno il 20% rispetto ai valori riportati in un’apposita Il valore massimo della detrazione è pari a 100.000 euro;

– interventi su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o unità immobiliari, riguardanti strutture opache verticali, strutture opache orizzontali (coperture e pavimenti), finestre comprensive di infissi, fino a un valore massimo della detrazione di 60.000 euro;

– l’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi domestici o industriali e per la copertura del fabbisogno di acqua calda in piscine, strutture sportive, case di ricovero e cura, istituti scolastici e università. Il valore massimo della detrazione è di 60.000 euro;

– interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione;impianti di climatizzazione invernale con pompe di calore ad alta efficienza e con impianti geotermici a bassa entalpia; scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria. La detrazione spetta fino a un valore massimo di 30.000.

QSN –Quadro Strategico Nazionale ( 2007-2013)

Il Quadro strategico nazionale (QSN) 2007-2013 è il documento di indirizzo per la programmazione unitaria, in Italia, della politica di coesione comunitaria e nazionale. Approvato dal CIPE a seguito di un percorso di consultazione e di intesa a carattere partenariale (Enti territoriali, parti economiche e sociali), il QSN ha disposto l’unificazione della programmazione ai diversi livelli e l’unitarietà delle diverse fonti di finanziamento, nazionali (Stato, Enti territoriali, privati) e comunitari (UE). Il Quadro Strategico Nazionale (QSN) italiano prevede circa 60 Mld € in sette anni (in cofinanziamento): di questi circa 5,5 miliardi di euro sono destinati a interventi in materia di energia, con 1,65 miliardi di euro per misure di efficienza energetica (con una riduzione delle emissioni di gas serra di 1,3 Mt). Si registra un modesto grado di utilizzo di queste risorse anche per carenze di effettiva disponibilità del cofinanziamento nazionale.

POI – Programma operativo regionale ‘Energie rinnovabili e risparmio energetico’.

In attuazione di quanto previsto dal Quadro strategico nazionale 2007-2013, le Regioni dell’Obiettivo Convergenza, in sinergia con le Amministrazioni nazionali interessate, hanno elaborato il Programma operativo interregionale (POI) “Energie rinnovabili e risparmio energetico. L’obiettivo generale del programma è quello di aumentare la quota di energia consumata proveniente da fonti rinnovabili e di migliorare l’efficienza energetica, anche per promuovere le opportunità di sviluppo locale.

Il POI ha una dotazione di oltre 1,6 miliardi di euro e si articola in tre Assi prioritari:

– Asse I Produzione di energia da fonti rinnovabili;

– Asse II Efficienza energetica ed ottimizzazione del sistema energetico;

– Asse III Assistenza tecnica e azioni di accompagnamento

 

Fra le quattro aree di intervento previste rientrano la progettazione e realizzazione di interventi sperimentali (es. applicazioni geotermiche ad alta entalpia) e/o a carattere esemplare (es. efficientamento energetico di importanti edifici pubblici), nonché progettazione e costruzione di modelli di intervento integrati, come ad esempio quelli di filiera, sia in relazione alla produzione di energia da fonti rinnovabili sia in relazione al risparmio energetico.

Rispetto all’Asse II risultano assegnati circa 160 milioni di euro.

box2

 

fonte: ENEA

 

Quali lezioni per il patrimonio immobiliare residenziale?

Il settore dei fondi immobiliari rappresenta senz’altro un’eccellenza nella capacità di gestire il proprio patrimonio e quindi realizzare e valorizzare gli interventi di efficienza energetica in edilizia. Le esperienze che matureranno sia in termini di realizzazioni tecnologiche, che di architettura finanziaria e di sinergie tra attori della filiera (proprietari degli immobili, utenti, imprese che operano nel settore dell’efficienza energetica, banche) potrà consentire di mutuare, con le dovute declinazioni, innovativi modelli anche per il patrimonio immobiliare posseduto da operatori non specializzati (in particolare dalle persone fisiche, che come visto, rappresenta la grossa fetta dello stock immobiliare nazionale). Al di là dei fatti congiunturali che limitano il mercato dell’efficienza energetica (es. diminuzione della capacità di spesa delle famiglie e ristrettezza del credito), quali fattori possono spingere un proprietario di immobili a investire in efficienza energetica? Il primo elemento da valutare è la differenza di valore che può essere assegnata ad un immobile efficiente dal punto di vista energetico rispetto ad uno meno efficiente e confrontare questo con gli altri numerosi elementi che concorrono a definirne il valore di mercato. In un’ottica strettamente economica un immobile di classe energetica superiore avrà, a parità di utilizzo, costi di gestione inferiori. La tabella 9.4 riporta un esempio numerico della stima dei costi di riscaldamento per il condizionamento ambientale invernale e la produzione di acqua calda sanitaria (le tipologie di consumi cui si riferiscono le attuali classi energetiche)44.

Tabella 9.4: Bolletta di una utenza domestica in funzione della classe energetica dell’edificio

9.4

Fonte: Osservatorio del Mercato Immobiliare riferiti all’anno 2011

45 Prendendo a riferimento un costo medio al m2 pari a 1.584,00 (valore medio per l’Italia settore residenziale)

44 Si è supposto che l’abitazione sia alimentata metano (prezzo gas [€/kWh]=0,0769 (tasse incluse, consumatore domestico medio, I sem. 2012 – Fonte EUROSTAT); si sono supposti consumi annuali e prezzi costanti, trascurando il fattore di attualizzazione

Questi dati consentono di costruire una matrice con le differenze dei costi energetici tra le varie classi di consumo di un edificio e quindi una stima di massima delle possibili differenze di valore di mercato degli immobili in funzione della classe energetica.

matrice1

 

Quale differenza di valore può quindi essere assegnata ad un immobile di classe energetica superiore, rispetto ad uno di classe inferiore, a parità delle altre condizioni dell’immobile? Nel caso ad esempio di un immobile di classe G ( consumi pari a 200 kWh/m2 anno) e uno di classe C (consumi pari a 60 kWh/m2 anno) l’incidenza dei risparmi energetici (calcolati su 20 anni) sul costo di un immobile medio sarebbe del 13,6%. La tabella 9.5 mostra lo stesso dato calcolato sul valore degli immobili di alcune principali città italiane.

Tabella 9.5: Incidenza dei risparmi energetici, calcolati su 20 anni, sul costo di un immobile

9.5

Fonte: Elaborazioni I-Com su dati Osservatorio del Mercato Immobiliare 

La matrice che segue mostra un esempio dell’incidenza dei risparmi energetici (e quindi una stima della possibile differenza di valore di mercato a parità delle altre variabili) delle differenti classi di consumo per un edificio in zona periferica a Roma.

matrice2

Questi parametri andrebbero confrontati con i classici fattori che concorrono a determinare il prezzo di mercato di un immobile46, a parità di caratteristiche posizionali estrinseche (luogo in cui l’immobile è inserito, prossimità al centro urbano, accessibilità ai servizi pubblici, accessibilità al trasporto pubblico, presenza di servizi commerciali di base, salubrità della zona, contesto sociale, assenza di rumori, densità edilizia). In particolare determinante è il confronto con le caratteristiche posizionali intrinseche (panoramicità o visibilità, orientamento, soleggiamento, luminosità, ventilazione, salubrità dei vani), e con le caratteristiche tecnologiche (dimensioni, livello delle finiture, stato di conservazione, presenza di ascensore, dotazioni di servizi, impianti – quest’ultimo fattore in parte correlato con il tema dell’efficienza energetica). La tabella 9.6 mostra il peso percentuale di queste componenti47.

Tabella 9.6: Incidenza di determinate caratteristiche sul valore di un immobile

9.6

Più puntualmente l’influenza di alcune caratteristiche puntuali è riportata nella tabella 9.748

Tabella 9.7: Incidenza caratteristiche specifiche sul valore di un immobile

9.7

46 Si veda ad esempio A. Lisjak, Appunti di Economia ed Estimo

47 V. Del Giudice, Corso di Economia ed Estimo Civile

48 C. M. Torre, Appunti del Corso di Estimo e Catasto

 

Il confronto tra i pesi percentuali di queste caratteristiche con quelli relativi al risparmio sulle bollette, stimato precedentemente in funzione della classe energetica dell’edificio, mostra come quest’ultimo fattore possa competere con i primi solo nel caso di differenze tra classi energetiche sufficientemente elevate. Appare anche come questo peso diventi abbastanza rilevante, a parità di localizzazione dell’immobile, nei centri di provincia o nelle città medie e piccole, e nelle zone di periferia delle grandi città. Rimane aperta la questione di come il mercato immobiliare residenziale recepisca e valorizzi realmente le caratteristiche energetiche di un immobile nella fase di determinazione del suo valore di mercato. L’attuale sistema (al netto della effettiva qualità delle certificazioni energetiche), basato su una etichettatura che richiama quella in uso per gli elettrodomestici, non pare in grado di fornire ad un compratore medio delle informazioni sufficienti a valutare l’effettivo impatto economico delle prestazioni energetiche dell’edificio nel lungo termine. A tale fine sarebbe utile sviluppare, eventualmente mutuando gli strumenti utilizzati dai fondi immobiliari, dei modelli semplificati e degli indicatori sintetici per inserire questo tipo di informazioni negli annunci di compravendita immobiliari, accanto alla già obbligatoria classe energetica. Secondo elemento da considerare è il tema di come finanziare l’ammodernamento dello stock immobiliare residenziale esistente, caratterizzato, da una parte, da una marcata vetustà, dall’altra da proprietari con una limitata capacità di investimento49. Ancora una volta viene dunque chiamato in causa il sistema del credito, che dovrebbe essere in grado di individuare forme di finanziamento sostenibili per gli interventi di retrofit energetico degli edifici che tengano conto, da una parte, dell’aumento del valore dell’immobile stesso in conseguenza di questi interventi, e dall’altro dell’aumentata capacità di spesa dei proprietari/utenti in conseguenza della diminuzione del peso della bolletta energetica.

Rimane però, la necessità di dare una scossa al mercato immobiliare con un segnale forte che sia in grado di attivare la domanda di immobili più efficienti dal punto di vista energetico. A tale riguardo, visto anche l’acceso dibattito sulla tassazione degli immobili, legare la rendita catastale al miglioramento delle prestazioni energetiche dell’edificio avrebbe un effetto di forte stimolo per il settore.

 

49 Uno studio del Politecnico di Milano del 2011 ha mostrato come il 73% dei proprietari di immobili abbia un reddito complessivo IRPEF inferiore a 26.000 €/anno, mentre solo il 3% ha un reddito superiore a 75.000 €/anno.

Fonte: ENEA

 

I fondi immobiliari

images (2)

Come visto in precedenza, la maggior parte del patrimonio edilizio privato italiano è detenuto da persone fisiche. Esiste però un settore potenzialmente molto interessante ai fini dell’efficienza energetica in edilizia rappresentato da investitori professionali: i fondi immobiliari.

Presenti in Italia dalla fine degli anni ’90, i fondi immobiliari investono il proprio patrimonio in misura non inferiore ai due terzi in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari. Hanno una durata di solito compresa tra dieci e trenta anni (attualmente la legge non stabilisce alcuna durata minima del fondo, mentre la sua durata massima non può essere superiore a 50 anni, più un eventuale periodo di proroga di tre anni per lo smobilizzo degli investimenti) e, alla data di scadenza il patrimonio viene ripartito tra i sottoscrittori. In una prima fase il fondo raccoglie, attraverso le sottoscrizioni, i capitali necessari da investire. Successivamente vengono selezionati gli immobili da rilevare, secondo le linee di gestione del fondo stesso (es. privilegiando immobili residenziali o ad uso uffici, immobili commerciali, complessi da ristrutturare o aree da edificare). I fondi immobiliari consentono quindi di trasformare investimenti immobiliari, che per loro natura richiedono tempi più lunghi degli investimenti di tipo mobiliare, in quote di attività finanziarie e non necessitano, quindi, che l’investitore acquisti direttamente un immobile43.

In Italia il successo dei fondi immobiliari è testimoniato dalla crescita di un fattore circa pari a 10 del numero di fondi attivi tra il 2005 e il 2011, con una crescita del relativo patrimonio immobiliare di un fattore circa pari a 3 (45 miliardi di euro nel 2010).

Tabella 9.3: Numero e caratteristiche fondi immobiliari attivi in Italia

9.3

Fonte: Banca d’Italia

Molti degli investimenti dei fondi Italiani si concentrano nel segmento degli uffici e degli edifici commerciali (figura 9.9), mentre scarsamente attrattivi per questo tipo di investimento risultano essere gli immobili residenziali.

Figura 9.9: Asset dei fondi immobiliari in Italia (Retail e riservati)

9.9

Fonte: Elaborazioni dati da Scenari Immobiliari, 2011

Poiché la mission di un fondo immobiliare è di massimizzare il valore degli asset immobiliari, risulta di particolare interesse analizzare quale ruolo rivesta l’efficienza energetica per questi attori del mercato immobiliare.

43 Fonte: Borsa Italiana e Assoimmobiliare

 

A tale fine I-com ha predisposto un questionario distribuito, grazie all’attiva collaborazione di Assoimmobiliare – l’Associazione dell’Industria Immobiliare – ai principali fondi immobiliari attivi in Italia e che gestiscono patrimoni immobiliari esistenti (sono stati esclusi dall’indagine gli edifici di nuova costruzione, perché in questo caso è prassi per questo tipo di investitori professionali rivolgersi a tecniche costruttive estremamente avanzate per quanto riguarda gli standard prestazionali energetici). L’indagine non ha l’obiettivo di rappresentare un campione statisticamente significativo degli operatori del settore, ma è stato indirizzata ad un gruppo di società particolarmente rilevante in termini di consistenza del patrimonio gestito e di innovatività. Le otto società coinvolte gestiscono, infatti. un patrimonio immobiliare con un valore netto superiore ai 3 miliardi di euro ed una superficie di oltre 13,6 milioni di m2, prevalentemente costituito da uffici (35%), strutture commerciali (26%) e con una buona distribuzione geografica sul territorio nazionale (45,2% al Nord; 28,4% al Centro; 26,1% al Sud e Isole e un residuale 0,3% all’estero). Tutte le società coinvolte hanno effettuato interventi di efficienza energetica sul proprio patrimonio immobiliare (in particolare cinque su otto negli ultimi 5 anni), coinvolgendo circa ¼ del patrimonio gestito e per un investimento complessivo pari a oltre 210 milioni di euro. Gli uffici sono la tipologia di edifici maggiormente interessata dagli interventi di efficienza energetica (sei società su otto), seguito dal settore commerciale (due su otto). La distribuzione per tipologia di intervento è molto variegata, e vede azioni sia sugli impianti (illuminazione e sistemi di condizionamento ambientale) e sulle strutture (isolamento termico) in sei casi su otto, seguita dall’installazione di sistemi di monitoraggio dei consumi (cinque casi su otto) e dall’installazione di sistemi di generazione da fonti rinnovabili (tre casi su otto). Il dato aggregato non consente di capire il grado di integrazione degli interventi sui singoli edifici (tema che meriterebbe un approfondimento specifico), ma estremamente significativo appare il menù di strumenti utilizzati. Per quanto riguarda le risorse per gli interventi in efficienza energetica è molto interessante notare come la maggior parte dei rispondenti (il 50%) abbia indicato come fonte di finanziamento le proprie risorse, uno abbia indicato un sistema misto (40% risorse proprie e 60% risorse a debito). Anche il ricorso a incentivi o detrazioni è molto limitato (solo un rispondente su otto). Il bilancio degli interventi eseguiti è positivo in sei casi su otto, mentre in un solo caso è stato indicato un risultato negativo. Tra le motivazioni principali di questo risultato sono stati indicati il rendimento economico dell’investimento e l’aumento di valore di mercato dell’immobile, seguiti dal ritorno di immagine per la società. Il principale ostacolo agli investimenti in efficienza energetica che emerge dalla survey è rappresentato dai tempi di ritorno degli investimenti troppo elevati, seguito dall’assenza di incentivi adeguati. Residuali appaiono essere le barriere conoscitive, la difficoltà di valutare gli interventi da un punto di vista tecnico ed economico e la difficoltà di valutare l’affidabilità delle imprese che operano nel settore dell’efficienza energetica. Tra gli stimoli più efficaci per incoraggiare gli operatori a realizzare interventi di efficienza energetica sul proprio patrimonio sono stati indicati le agevolazioni fiscali (al primo posto), un sistema più efficace di certificazione dei risparmi (al secondo posto), i sistemi di accredito delle imprese che operano nel settore dell’efficienza energetica e strumenti finanziari ad hoc. Dall’indagine sull’efficienza energetica nel real estate risulta con evidenza che gli operatori economici del settore, almeno quelli più evoluti, ritengono l’efficienza energetica uno strumento rilevante per la valorizzazione del proprio portafoglio immobiliare. E questo non solo astrattamente, come testimoniato dagli ingenti investimenti realizzati. I risultati di questi investimenti, sufficientemente diversificati per destinazione d’uso dell’immobile e per ambito di intervento (sia interventi sugli impianti che strutturali e di installazione di sistemi di monitoraggio) sono generalmente giudicati positivi. Non mancano ovviamente le criticità, prima tra tutte quella relativa al finanziamento degli interventi, che per la maggior parte dei casi analizzati avviene grazie al ricorso a risorse proprie. Molto critico è quindi il tema del finanziamento attraverso il sistema del credito, unico possibile canale per un più vigoroso sviluppo del settore dell’efficienza energetica nel settore immobiliare. Il ricorso a sistemi di incentivazione dovrebbe quindi essere orientato principalmente a fungere da leva per gli investimenti a debito (es. attraverso un fondo di garanzia), ovvero per ridurre i tempi di rientro dell’investimento, giudicati troppo lunghi. Abbastanza sorprendentemente le ESCo sembrano non giocare un ruolo di primo piano nel fornire servizi di efficienza energetica “chiavi in mano“ alle imprese immobiliari (comprensivi quindi non solo della parte tecnologica, ma anche della parte finanziaria). Le ESCo, ad oggi, sembrano quindi operare perlopiù nel settore della gestione immobiliare conto terzi, ossia come operatori di facility management.

Fonte:ENEA

 

– La dinamica del settore immobiliare

immobiliare

 

Il settore immobiliare in senso lato ha conosciuto una profonda contrazione dall’inizio della crisi economica che ha colpito le economie avanzate nel 2007 e che tuttora sta dispiegando i suoi effetti. Questo è messo in evidenza molto chiaramente dai dati di seguito riportati. Molto consistente è la contrazione dei permessi a costruire rilasciati, che vede un consistente calo della superficie autorizzata dal 2007 e segna, nel 2010, un – 43,9% rispetto al dato del 2006 (figura 9.4).

Figura 9.4: Permessi a costruire (superficie in m2)42

9.4

Fonte: dati ISTAT

Analogo andamento per quanto riguarda i permessi di ampliamento, riportati in figura 9.5 e per i quali la contrazione tra il 2006 e il 2010 ha fatto registrare un -40,4%.

Figura 9.5: Permessi di ampliamento (superficie in m2 )

9.5

Fonte: dati ISTAT

42 Nota: Per il calcolo della superficie degli uffici e studi privati si è considerata una superficie media del vano di 20 m2

 

A testimonianza di questo si evidenziano dati e proiezioni molto negative sugli investimenti in nuove costruzioni residenziali, mentre aumentano gli investimenti in ristrutturazioni (figura 9.6); in diminuzione anche i dati del settore non residenziale, sia pubblico che privato, come riportato in tabella 9.2.

Figura 9.6: Investimenti in costruzioni nel settore residenziale (in milioni di euro)

9.6

Fonte: ANCE

Il dato sugli investimenti in manutenzioni straordinarie può rappresentare un’interessante occasione di ammodernamento, anche dal punto di vista energetico, del patrimonio edilizio residenziale italiano che risulta essere particolarmente critico essendo circa il 50% del costruito risalente agli anni 50-70 (figura 9.7)

Figura 9.7: Abitazioni in edifici ad uso abitativo per epoca di costruzione (% sul totale)

9.7

Elaborazioni I-Com su dati Istat

 

Tabella 9.2: Investimenti in costruzioni (in miliardi di euro)

9.2

Fonte: Stima Ance su dati Istat

Infine, anche per quanto riguarda le transazioni immobiliari, il 2007 segna uno spartiacque per il mercato, con compravendite in calo, tra il 2006 e il 2011, del 30,9%.

Figura 9.8: Numero di transazioni normalizzate (in migliaia)

9.8

Fonte: Osservatorio del Mercato Immobiliare

Fonte:ENEA

 

9. L’efficienza energetica e il mercato immobiliare

ENEA in collaborazione con I-com ha analizzato, per la prima volta in Italia, la relazione tra qualità energetica e valore commerciale di un immobile. A seguire si riportano i risultati del lavoro svolto.

Il patrimonio immobiliare privato italiano

Nel 2011 il patrimonio immobiliare italiano era costituito, secondo i dati dell’Agenzia del territorio, da oltre 69 milioni di unità immobiliari. Escludendo il patrimonio pubblico, di questi immobili, solo una parte hanno una potenziale rilevanza ai fini dell’efficientamento energetico (si escludono, ad esempio, le categorie catastali C6, costituite da stalle, scuderie, rimesse e autorimesse che hanno una consistenza di circa 15,7 milioni, le categorie F, rappresentate da aree urbane, unità collabenti, unità in corso di costruzione, unità in corso di definizione, lastrici solari; fabbricati in attesa di dichiarazione con una consistenza di circa 2,8 milioni). La figura 9.1 mostra l’andamento del numero di unità immobiliari private e la relativa ripartizione percentuale per le categorie che maggiormente hanno un impatto sui consumi energetici.

Figura 9.1: Unità immobiliari (in milioni e in valori percentuali)

9.1

Fonte: Agenzia del territorio

Come si può notare, la maggior parte degli edifici è costituito da unità immobiliari ad uso abitativo (circa l’80%), cui andrebbero sommate le relative pertinenze. Seguono a grande distanza i negozi e botteghe (circa il 5%) e gli uffici (1,5%). Lo stock di queste tipologie immobiliari ha registrato un aumento medio annuo nel periodo 2006-2011 di circa il 2%, come riportato, nel dettaglio annuale, nella tabella 9.1.

Tabella 9.1: Unità immobiliari – differenziale annuale

9.1.a

Fonte: Agenzia del territorio

La figura 9.2 mostra la situazione relativa al possesso delle varie tipologie di immobili precedentemente prese in considerazione. Non sorprende che, per quanto riguarda le abitazioni e relative pertinenze, la proprietà sia prevalentemente di persone fisiche (circa il 90%), mentre per quanto riguarda le tipologie di immobili a carattere commerciale la percentuale posseduta da persone fisiche si attesta tra il 55% per gli studi e uffici e l’80% per i negozi e botteghe.

Figura 9.2: Unità immobiliari al 31 dicembre 2011 per tipo di proprietario (in milioni – stime)

9.2

Elaborazione I-Com su dati Agenzia del territorio e Mef

Interessante è analizzare i dati relativi non solo alla consistenza numerica, ma anche quelli relativi alla superficie degli immobili, come riportato nella figura 9.3.

Figura 9.3: Superficie complessiva delle unità immobiliari (in milioni di m2 e in valori percentuali)41

9.3

Fonte: Elaborazione I-Com su dati Agenzia del territorio e Mef

Le informazioni elaborate in funzione della superficie degli immobili risultano parzialmente differenti rispetto a quelle relative alla consistenza numerica. Ciò è dovuto alla differente superficie media degli immobili stessi in relazione alla destinazione d’uso: aumenta, ad esempio, il peso delle abitazioni e delle strutture ricettive e sportive, mentre diminuisce il peso dei magazzini e dei negozi. I dati mostrano in maniera evidente come, sia da un punto di vista di consistenza numerica che di estensione superficiale, gli edifici ad uso abitativo abbiano peso preponderante. Interessante anche notare come il peso delle persone fisiche nella proprietà degli immobili sia nettamente prevalente nelle abitazioni e molto consistente per le altre tipologie di edifici.

Fonte : ENEA

 

IL TERZO RESPONSABILE

3 RESPONS

La legge prevede la possibilità di delegare la responsabilità dell’esercizio e della manutenzione dell’impianto ad un altro soggetto, il terzo responsabile, purché questi sia dotato di sufficienti competenze tecniche ed organizzative. Il terzo responsabile deve essere, infatti, una ditta che possieda almeno l’abilitazione, rilasciata dalla Camera di Commercio o dall’Albo delle Imprese Artigiane, ai sensi della legge n. 46 del 1990. Per gli impianti individuali, l’occupante dell’alloggio rimane responsabile del rispetto delle norme relative alle temperature interne dell’alloggio e ai periodi di accensione dell’impianto, anche se decide di affidare le altre responsabilità ad un terzo responsabile.

DELEGA

L’Amministratore o l’occupante dell’alloggio può quindi scegliere tra:

  • • delegare una ditta (almeno qualificata ai sensi della legge n. 46 del 1990) nominandola terzo responsabile dell’esercizio e della manutenzione dell’impianto; in questo caso è obbligatorio redarre e sottoscrivere, da parte del terzo responsabile, un atto di assunzione delle responsabilità e consegnarne copia all’amministratore o all’occupante l’alloggio; il terzo responsabile è tenuto a comunicare all’Ente Locale competente la propria nomina e anche le eventuali revoche o dimissioni dall’incarico;
  • • mantenere la responsabilità dell’impianto ed affidare ad una ditta (almeno qualificata ai sensi della legge n. 46 del 1990) il controllo la manutenzione e le verifiche strumentali periodiche. In questo caso l’amministratore o l’occupante dell’alloggio provvederà a riportare sul libretto di centrale (di impianto) i risultati delle verifiche eseguite dalla ditta.

VERIFICA DEL RENDIMENTO

Le verifiche strumentali che la legge impone di fare periodicamente consistono nella misura della temperatura dei fumi che fuoriescono dalla caldaia, del loro contenuto di ossigeno o di anidride carbonica (CO2), di monossido di carbonio (CO), di particelle incombuste. I valori rilevati servono per calcolare il rendimento di combustione della caldaia, cioè il suo grado di efficienza.

È evidente che una caldaia poco efficiente spreca energia ed è per questo che sono stati fissati, in base alla potenza della caldaia, dei limiti minimi di rendimento. Se il rendimento della caldaia, misurato con le analisi strumentali, scende al di sotto di tali limiti si deve intervenire con la manutenzione oppure, in ultima analisi, si deve procedere alla sostituzione della caldaia stessa. Le caldaie, che non rispondano ai valori minimi di rendimento neanche in seguito agli interventi di manutenzione, devono essere sostituite entro 300 giorni.

CONTROLLO E MANUTENZIONE

Per sfruttare al meglio l’energia contenuta nel combustibile, per garantire la sicurezza e proteggere l’ambiente, l’impianto di riscaldamento deve essere ben tenuto e correttamente regolato. Proprio per questo la legge impone che su tutti gli impianti, almeno una volta all’anno, venga  effettuato un intervento di controllo e manutenzione eseguito secondo quanto richiesto dalle norme UNI e CEI e secondo le indicazioni fornite dal costruttore nel libretto di uso e manutenzione della caldaia.

REQUISITI

L’incaricato della manutenzione deve avere i requisiti di legge per poter intervenire sull’impianto e riparare tutti gli eventuali malfunzionamenti. Deve quindi essere una ditta abilitata ai sensi della legge n. 46 del 1990.

OPERAZIONI

Il manutentore deve eseguire il controllo e la eventuale manutenzione dell’impianto (e non della sola caldaia) conformemente alle istruzioni tecniche fornite dal costruttore l’impianto, o in mancanza di queste, secondo le istruzioni dei fabbricanti i componenti dell’impianto termico e, se anche queste non disponibili, secondo le prescrizioni delle normative UNI e CEI vigenti. La nuova normativa (D.P.R. 551/99) fornisce un modulo di rapporto di controllo tecnico (allegato H) nel quale sono riportate le principali operazioni che, almeno una volta l’anno, il manutentore deve compiere in mancanza di specifiche indicazioni. Al termine dell’intervento, il manutentore deve compilare e sottoscrivere un rapporto che anche il responsabile dovrà sottoscrivere per ricevuta e conservarne copia insieme alla documentazione di impianto. Nel caso di impianti autonomi questo rapporto di controllo e manutenzione, si identifica con l’allegato H al D.P.R. 551/99. I principali riferimenti normativi sulle operazioni di manutenzione sono i seguenti:

  • • Impianti autonomi: UNI 7129, UNI 7131, UNI 10436;
  • • Impianti centralizzati: UNI 9317, UNI 8364, UNI 10435.

CHI VERIFICA?

LE PROVINCE

I compiti di verifica sull’osservanza delle norme per il contenimento dei consumi energetici negli edifici sono stati affidati alle Province dal decreto legislativo “Bassanini” (D. L. 112/98). Tuttavia, le leggi regionali attuative del decreto e i Piani Energetici Regionali, possono disporre diversamente, attribuendo le verifiche anche ai Comuni (se superano i 40.000 abitanti). Per questo motivo, per ulteriori informazioni è opportuno rivolgersi presso l’ufficio competente della propria Provincia o del proprio Comune.

L’ENEA

Le ditte convenzionate con gli Enti locali ed incaricate dei controlli non possono, nel contempo svolgere la funzione di responsabili di impianto e devono essere tecnicamente idonee a svolgere il compito affidato. L’ENEA svolge corsi di formazione per l’aggiornamento professionale di tali tecnici, e, su richiesta degli Enti locali ne accerta l’idoneità tecnica.

DICHIARAZIONE

L’impegno richiesto agli Enti Locali per questi controlli è sicuramente gravoso. Pertanto la legge consente che, per gli impianti autonomi, sia possibile inviare all’ente locale competente il rapporto di controllo tecnico (allegato H) debitamente compilato. In questo caso i controlli saranno effettuati con cadenza biennale solo ad un campione degli impianti corrispondenti ai rapporti di controllo pervenuti. Saranno comunque controllati tutti gli impianti centralizzati e gli impianti autonomi di cui non sia pervenuto il rapporto di controllo tecnico.

SANZIONI

Le sanzioni a carico del responsabile dell’impianto che non rispetti il D.P.R. n. 412 del 1993 sono elevate: da 516‐2.600,00 Euro.

 

Fonte: web

I VARI SISTEMI,ADEMPIMENTI,LIBRETTO MANUTENZIONE

VALV TERMOST

Negli impianti a colonne montanti è necessario misurare quanta energia consumano, singolarmente, tutti i radiatori e quindi installare un contabilizzatore di calore su ogni radiatore. Il sistema più semplice per gestire l’impianto secondo le proprie esigenze e avere anche la possibilità di consumare meno, consiste nel sostituire le valvole manuali dei radiatori con valvole termostatiche in modo da regolare, stanza per stanza, la temperatura desiderata. Con qualche lavoro in casa si possono installare valvole termostatiche motorizzate sui radiatori ed un interruttore orario (timer). Collegando elettricamente le valvole al timer si potranno aprire o chiudere i radiatori in base agli orari scelti. La regolazione delle valvole termostatiche assicurerà poi la temperatura desiderata stanza per stanza. La quantità di calore consumata da ogni radiatore e registrata dai contabilizzatori deve essere letta, periodicamente, da un tecnico incaricato all’Amministratore  Tuttavia, alcuni tra i sistemi di contabilizzazione più recenti permettono di evitare che la lettura dei consumi sia fatta all’interno dell’appartamento, radiatore per radiatore: ogni contabilizzatore, infatti può trasmettere via radio i dati ad una centralina, installata ad esempio nell’androne, dalla quale l’incaricato della lettura potrà prelevare i dati relativi ai consumi di tutti gli appartamenti. Negli impianti a zone, basterà installare un solo contabilizzatore di calore per ogni appartamento. Con un cronotermostato (collegato ad una elettrovalvola sulla tubazione di mandata dell’acqua calda all’appartamento  si potrà poi gestire autonomamente il calore. Normalmente sia l’elettrovalvola che il contabilizzatore vengono installati in una cassetta di distribuzione posta sul pianerottolo (da dove partono e arrivano i tubi di mandata e di ritorno). I contabilizzatori calcolano il calore consumato dall’appartamento misurando la portata e la temperatura dell’acqua di mandata e la temperatura di quella di ritorno (contabilizzatori entalpico).

COSTI

È bene tenere in considerazione che l’installazione di un sistema di contabilizzazione del calore, specialmente in edifici esistenti, deve essere affidata a ditte specializzate che, prima di procedere, devono verificare l’adeguatezza della caldaia dei radiatori e della rete di distribuzione. In linea generale si può dire che per un appartamento con 8‐10 radiatori, in un immobile di 20 alloggi il costo dell’installazione di un sistema di contabilizzazione si aggira intorno ai 1.500,00‐ 1.800,00 Euro ad appartamento. Il servizio di lettura e di ripartizione delle spese costa circa 5,00‐ 6,00 Euro all’anno per ogni radiatore.

PER ESSERE IN REGOLA…

TEMPERATURA MASSIMA

Durante la stagione di riscaldamento, la temperatura media degli ambienti delle abitazioni non deve superare i 20°C (con una tolleranza di 2°C).

PERIODO E NUMERO DI ORE

Il periodo dell’anno nel quale è consentito tenere in funzione gli impianti di riscaldamento e il numero massimo giornaliero di ore di accensione dipendono dal clima della località dov’è ubicato l’edificio. L’Italia è stata suddivisa in 5 zone climatiche dalla A, la più calda, alla F, la più fredda in funzione del numero dei “Gradi Giorno”: quanto più alto è il valore dei Gradi Giorno (GG) tanto più il clima è rigido. Ad esempio: nella zona climatica A si trovano poche località molto calde, come le isole di Salina e Lampedusa; Palermo e Reggio Calabria appartengono alla fascia B; Napoli, Bari, Imperia alla C; Roma, Firenze, Ancona alla D; in fascia E si trovano Milano, Torino, Venezia, L’Aquila; nella F solo località montane come Cortina D’Ampezzo e Abetone. Per conoscere con esattezza in quale zona climatica è situato un immobile, e quindi in quale periodo dell’anno si possono accendere gli impianti di riscaldamento e per quante ore al giorno, basterà rivolgersi al Comune. In caso di condizioni atmosferiche eccezionalmente avverse, si possono accendere gli impianti di riscaldamento, anche al di fuori dei periodi previsti, per non oltre la metà delle ore massime giornaliere normalmente consentite: non è necessario richiedere alcuna autorizzazione.

INTERRUZIONE NOTTURNA

L’orario giornaliero di riscaldamento può essere frazionato in due o più periodi ma, comunemente, l’impianto deve essere spento, di notte, tra le 23 e le 5. In alcuni casi è possibile mantenere sempre acceso l’impianto. Le limitazioni alla durata giornaliera del riscaldamento, spesso causa di disaccordo tra i condomini, non si applicano, tra gli altri:

  • • agli impianti a pannelli radianti (generalmente a pavimento);
  • • agli impianti centralizzati dotati di una sonda di temperatura esterna e di un programmatore sigillato che regoli la temperatura interna almeno su due livelli: a 20° nelle ore previste dalla tabella precedente e a 16° per quelle eccedenti (attenuazione notturna);
  • • agli impianti centralizzati in edifici dotati di un sistema di contabilizzazione del calore e di un programmatore per ogni appartamento mediante il quale si possa regolare la temperatura interna su almeno due livelli;
  • • agli impianti individuali regolati da un programmatore con le caratteristiche del caso precedente
  • • agli impianti condotti mediante contratti di servizio energia.

Nei casi 2, 3, e 4 inoltre, la caldaia deve avere un buon rendimento, non inferiore a valori limite prefissati per le caldaie di nuova installazione.

RESPONSABILITÀ

In passato, la gestione degli impianti di riscaldamento centralizzati era affidata all’Amministratore del condominio che, a sua volta, incaricava un tecnico o una ditta di fiducia. Per gli impianti individuali era il proprietario stesso, o l’affittuario, a spegnere e accendere, a regolare temperature ed orari, a decidere se e come fare la manutenzione. Dall’entrata in vigore del D.P.R. n. 412 del 1993 la normativa è diventata molto più precisa attribuendo la responsabilità dell’esercizio e della manutenzione dell’impianto ad un unico soggetto. Per gli impianti condominiali la responsabilità è dell’Amministratore; nel caso di impianti individuali, è di chi occupa l’alloggio a qualsiasi titolo, quindi non solo del proprietario ma, a seconda dei casi, dell’inquilino, dell’usufruttuario ecc. Il responsabile deve conoscere quali sono gli adempimenti di carattere amministrativo e tecnico che regolano gli aspetti della sicurezza e del risparmio di energia e deve disporre affinché questi vengano rispettati.

GLI ADEMPIMENTI

Cosa deve fare, in concreto, il responsabile di un impianto di riscaldamento?

Sicurezza

  • • Deve accertare che sia stata rilasciata la “dichiarazione di conformità” dell’impianto che ne attesti la rispondenza alle norme di sicurezza. Per gli impianti costruiti dopo il 13.3.90, questa dichiarazione deve essere stata rilasciata al proprietario dall’installatore.
  • • Per gli impianti più vecchi è necessario controllare che essi siano in regola avvalendosi,se necessario, dell’aiuto di un professionista. Questi, o lo stesso proprietario, compilerà una dichiarazione sostitutiva di conformità. Tutti gli impianti avrebbero dovuto essere adeguati entro il 31 dicembre 1998. L’accertamento della rispondenza alle norme di sicurezza deve, tra l’altro, riguardare l’integrità ed il corretto posizionamento dei tubi di adduzione del combustibile (metano, gasolio ecc…) e degli eventuali serbatoi, l’esistenza di un’adeguata apertura per l’ingresso dell’aria, che il camino non sia ostruito, ecc…

Efficienza

  • • Deve mantenere la caldaia in buona efficienza per non sprecare energia e inquinare quanto meno possibile. A tale proposito deve fare in modo che sia effettuato un intervento di manutenzione almeno una volta all’anno e, con cadenze diverse in relazione alla potenza, la verifica strumentale delle prestazioni della caldaia (analisi dei fumi).

Libretto di centrale o di impianto

  • • Deve compilare e conservare il libretto di centrale (per gli impianti di potenza superiore ai 35 kW), o il libretto di impianto (per quelli di potenza inferiore), una vera e propria carta di identità dell’impianto che contiene, oltre ai dati del proprietario, dell’installatore e del responsabile della manutenzione, la descrizione dei principali componenti dell’impianto, delle operazioni di manutenzione, delle verifiche strumentali e dei controlli effettuati da parte degli Enti Locali. Questo libretto deve essere compilato inizialmente dall’installatore nel caso di caldaie nuove, mentre nel caso di impianti già esistenti dovrà essere preparato dal responsabile dell’impianto stesso, per esempio fotocopiando il modello pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale o acquistandolo nelle librerie specializzate. Nel caso di impianti individuali, quando l’occupante lascia l’appartamento, il libretto deve essere riconsegnato al proprietario o a colui che subentra nell’alloggio. Il libretto di impianto e di centrale deve essere conservato presso l’appartamento o l’edificio in cui è installato l’impianto.

Tabella

Deve esporre, nel caso di impianto termico centralizzato, una tabella con l’indicazione del periodo annuale di esercizio dell’impianto, dell’orario giornaliero di attivazione prescelto, delle generalità e

domicilio del responsabile dell’esercizio e della manutenzione dell’impianto.

fonte: blog

COME AVERE SEMPRE LA TEMPERATURA GIUSTA

TERMOREGOLAZIONE

I SISTEMI DI REGOLAZIONE

COSA SONO

La progettazione dell’impianto e la scelta della potenza della caldaia, si basano sul calcolo delle dispersioni termiche dell’edificio, in presenza di determinate condizioni climatiche e di esposizione. L’impianto, infatti, deve essere dimensionato per assicurare il comfort interno anche in presenza di punte eccezionali di freddo e, comunque alle temperature minime medie della zona. In pratica queste condizioni climatiche si verificano per un periodo di tempo relativamente breve durante tutta la stagione di riscaldamento. Se si continuasse a fornire all’edificio la stessa quantità di calore, indipendentemente dal valore della temperatura esterna, si avrebbe un surriscaldamento degli ambienti interni e, di conseguenza, un notevole spreco di energia. I sistemi di regolazione hanno quindi lo scopo di mantenere la temperatura all’incirca costante negli ambienti interni, indipendentemente dalle condizioni climatiche esterne. La regolazione può essere effettuata in modi diversi, in relazione al tipo di impianto, al grado di precisione e di automatismo che si vuole raggiungere.

IMPIANTI CENTRALIZZATI

Generalmente gli impianti centralizzati sono dotati di una centralina di controllo (programmatore)

con la quale:

  • • vengono impostatati i tempi di accensione dell’impianto;
  • • viene regolata automaticamente la temperatura di mandata dell’acqua ai radiatori sulla base della temperatura esterna, rilevata con una sonda di temperatura. La centralina agisce su una valvola (a 3 o 4 vie) che miscela l’acqua calda di mandata con quella fredda di ritorno. In questo modo, al variare della temperatura esterna, si riesce con una certa approssimazione, a mantenere costante la temperatura dell’edificio (per esempio a 20°C). Nel caso di edifici nuovi o di ristrutturazione di impianti termici, è prescritta l’installazione di centraline che diano la possibilità di regolare la temperatura ambiente, almeno su due livelli sigillabili nell’arco delle 24 ore (per esempio 20°C di giorno e 16°C di notte). La regolazione degli impianti centralizzati, intervenendo esclusivamente sulla temperatura dell’acqua dei radiatori, non tiene conto che, se l’impianto non è ben progettato ed equilibrato, nelle diverse zone dell’edificio spesso si stabiliscono temperature diverse come succede tra il primo piano e l’ultimo, tra le facciate esposte a sud e quelle a nord, tra gli appartamenti d’angolo e quelli interni, e così via. Spesso, per assicurare un buon comfort agli alloggi più freddi si aumenta la temperatura dell’acqua di mandata, con il risultato di surriscaldare quelli più caldi e di sprecare energia.

IMPIANTI INDIVIDUALI

Negli impianti individuali a servizio di una sola unità immobiliare è frequente e consigliabile l’installazione di un programmatore che accende e spenge automaticamente la caldaia:

  • • in base alla temperatura ambiente scelta (termostato);
  • • in base alla temperatura ambiente e ad orari prefissati (cronotermostato).

Con questo sistema di regolazione, si realizza, con migliore approssimazione, l’obiettivo di mantenere la temperatura costante al variare delle condizioni climatiche esterne. Inoltre, è possibile scegliere orari di accensione più adatti alle esigenze di chi occupa l’alloggio, sempre nel rispetto degli orari e delle temperature fissate dalla legge. Anche negli impianti individuali, negli edifici nuovi o nel caso di ristrutturazioni, è obbligatorio l’uso di un cronotermostato regolabile su due livelli di temperatura.

VALVOLE TERMOSTATICHE

Sia negli impianti centralizzati che in quelli individuali si sono fatti grandi passi nella direzione di consumare l’energia solo dove e quando serve.

Ma si può fare di più.

Si può regolare la temperatura di ogni singolo ambiente per sfruttare anche gli apporti gratuiti di energia, cioè quelli dovuti, ad esempio, alla presenza di molte persone, ai raggi del sole attraverso le finestre, agli elettrodomestici. Per ogni radiatore, al posto della valvola manuale, si può installare una valvola termostatica per regolare automaticamente l’afflusso di acqua calda in base alla temperatura scelta ed impostata su una apposita manopola graduata. La valvola si chiude mano a mano che la temperatura ambiente, misurata da un sensore, si avvicina a quella desiderata, consentendo di dirottare ulteriore acqua calda verso gli altri radiatori, ancora aperti. In questo modo si può consumare meno energia nelle giornate più serene, quando il sole è sufficiente per riscaldare alcune stanze, oppure, ad esempio, impostare una temperatura più bassa nelle stanze da letto e una più alta in bagno o anche lasciare i radiatori aperti al minimo quando si esce da casa. Le valvole termostatiche, installate degli impianti centralizzati hanno anche una buona influenza sull’equilibrio termico delle diverse zone dell’edificio. Quando i piani più caldi arrivano a 20°C le valvole chiudono i radiatori consentendo un maggiore afflusso di acqua calda ai piani freddi. Per l’installazione delle valvole termostatiche è consigliabile rivolgersi ad un professionista o a una ditta qualificata.

IL RISPARMIO

Il risparmio di energia indotto dall’uso delle valvole termostatiche può arrivare fino al 20%. Proprio per questa ragione, è spesso obbligatoria l’installazione negli edifici di nuova costruzione e nelle ristrutturazioni.

I COSTI

Nei modelli più recenti di radiatori, la valvola è già predisposta per ricevere una “testa” termostatica. In questo caso l’installazione è più semplice e costa circa 26,00 Euro a radiatore. Se invece è necessario sostituire l’intera valvola, il costo si aggira sulle 62,00 Euro, mano d’opera compresa.

CENTRALIZZATO, INDIVIDUALE, O… ?

LA CONTABILIZZAZIONE

Negli ultimi anni, anche per la maggiore diffusione del metano, molti hanno scelto di sostituire l’impianto centralizzato con impianti individuali. Questa tendenza è stata anche facilitata dalla legge n. 10 del 1991 che ha stabilito che questa trasformazione, se finalizzata al risparmio energetico, può essere decisa dalla semplice maggioranza millesimale e non più dalla unanimità dei condomini. Le ragioni di questa tendenza sono note a tutti: con un impianto autonomo si ha maggiore libertà nella gestione del riscaldamento, cioè nella scelta dei tempi e delle temperature. Facendo un pò di attenzione, inoltre, si riesce a risparmiare sensibilmente. Ma esistono anche alcuni svantaggi degli impianti autonomi: non si possono dividere con nessuno le spese obbligatorie di manutenzione annuale; il rendimento delle caldaie individuali è, in generale, minore di quello di una caldaia centralizzata, per cui, se la si tiene accesa per lo stesso numero di ore, si rischia di consumare più combustibile; i lavori di trasformazione sono spesso molto onerosi; ed infine, la sicurezza, che nel caso di impianti autonomi non dipende solo dalla diligenza del singolo, ma anche da quella dei suoi vicini…

TRASFORMAZIONE

È bene ricordare che la trasformazione da impianto centralizzato ad autonomo, anche nel caso di un solo distacco, è considerata, una ristrutturazione dell’impianto termico e quindi soggetta, al rispetto delle nuove norme e a molti più vincoli che in passato:

  • • ogni caldaia individuale deve essere dotata di canna fumaria con sbocco oltre il colmo del tetto;
  • • prima della trasformazione va presentato un progetto ed una relazione tecnica al Comune.

LA CONTABILIZZAZIONE

Queste ragioni rendono sempre più conveniente la scelta di mantenere l’impianto condominiale centralizzato installando un sistema di contabilizzazione del calore e applicando la ripartizione delle spese. Con la contabilizzazione è possibile mantenere i vantaggi di un impianto centralizzato e contemporaneamente avere la libertà di scegliere le temperature e gli orari che più soddisfano le esigenze del singolo utente. Si potrà infatti gestire autonomamente il riscaldamento senza avere la caldaia in casa. Si tratta di installare un sistema di apparecchiature che misurano (contabilizzano) la quantità di calore effettivamente consumata in ogni appartamento e consentono di regolare la parte di impianto che è al servizio di ogni alloggio. Oltre ad una quota fissa, stabilita dall’assemblea condominiale (variabile dal 20 al 50%), ogni utente pagherà solo il calore che realmente avrà consumato. In questo modo, il condomino che apporterà migliorie all’isolamento termico di pareti e finestre sarà immediatamente ricompensato: il suo appartamento, infatti, consumerà e pagherà meno degli altri.

I VANTAGGI

I vantaggi della contabilizzazione del calore, dal punto vista energetico, sono notevoli. È per questo che dal 30 giugno 2000 nei nuovi impianti centralizzati, realizzati in nuovi edifici, è obbligatorio installare sistemi di contabilizzazione del calore. Il tipo di apparecchiature da installare ed i relativi costi dipendono molto dal sistema di distribuzione dell’impianto e dal grado di automatismo nella gestione che si vuole realizzare. Va detto inoltre che, nella maggior parte dei casi, le ditte che installano i sistemi di contabilizzazione offrono anche il servizio completo di assistenza e di lettura dei risultati della contabilizzazione fino alla consegna all’Amministratore delle tabelle con la ripartizione delle spese appartamento per appartamento.

Fonte: web