Quali lezioni per il patrimonio immobiliare residenziale?

Il settore dei fondi immobiliari rappresenta senz’altro un’eccellenza nella capacità di gestire il proprio patrimonio e quindi realizzare e valorizzare gli interventi di efficienza energetica in edilizia. Le esperienze che matureranno sia in termini di realizzazioni tecnologiche, che di architettura finanziaria e di sinergie tra attori della filiera (proprietari degli immobili, utenti, imprese che operano nel settore dell’efficienza energetica, banche) potrà consentire di mutuare, con le dovute declinazioni, innovativi modelli anche per il patrimonio immobiliare posseduto da operatori non specializzati (in particolare dalle persone fisiche, che come visto, rappresenta la grossa fetta dello stock immobiliare nazionale). Al di là dei fatti congiunturali che limitano il mercato dell’efficienza energetica (es. diminuzione della capacità di spesa delle famiglie e ristrettezza del credito), quali fattori possono spingere un proprietario di immobili a investire in efficienza energetica? Il primo elemento da valutare è la differenza di valore che può essere assegnata ad un immobile efficiente dal punto di vista energetico rispetto ad uno meno efficiente e confrontare questo con gli altri numerosi elementi che concorrono a definirne il valore di mercato. In un’ottica strettamente economica un immobile di classe energetica superiore avrà, a parità di utilizzo, costi di gestione inferiori. La tabella 9.4 riporta un esempio numerico della stima dei costi di riscaldamento per il condizionamento ambientale invernale e la produzione di acqua calda sanitaria (le tipologie di consumi cui si riferiscono le attuali classi energetiche)44.

Tabella 9.4: Bolletta di una utenza domestica in funzione della classe energetica dell’edificio

9.4

Fonte: Osservatorio del Mercato Immobiliare riferiti all’anno 2011

45 Prendendo a riferimento un costo medio al m2 pari a 1.584,00 (valore medio per l’Italia settore residenziale)

44 Si è supposto che l’abitazione sia alimentata metano (prezzo gas [€/kWh]=0,0769 (tasse incluse, consumatore domestico medio, I sem. 2012 – Fonte EUROSTAT); si sono supposti consumi annuali e prezzi costanti, trascurando il fattore di attualizzazione

Questi dati consentono di costruire una matrice con le differenze dei costi energetici tra le varie classi di consumo di un edificio e quindi una stima di massima delle possibili differenze di valore di mercato degli immobili in funzione della classe energetica.

matrice1

 

Quale differenza di valore può quindi essere assegnata ad un immobile di classe energetica superiore, rispetto ad uno di classe inferiore, a parità delle altre condizioni dell’immobile? Nel caso ad esempio di un immobile di classe G ( consumi pari a 200 kWh/m2 anno) e uno di classe C (consumi pari a 60 kWh/m2 anno) l’incidenza dei risparmi energetici (calcolati su 20 anni) sul costo di un immobile medio sarebbe del 13,6%. La tabella 9.5 mostra lo stesso dato calcolato sul valore degli immobili di alcune principali città italiane.

Tabella 9.5: Incidenza dei risparmi energetici, calcolati su 20 anni, sul costo di un immobile

9.5

Fonte: Elaborazioni I-Com su dati Osservatorio del Mercato Immobiliare 

La matrice che segue mostra un esempio dell’incidenza dei risparmi energetici (e quindi una stima della possibile differenza di valore di mercato a parità delle altre variabili) delle differenti classi di consumo per un edificio in zona periferica a Roma.

matrice2

Questi parametri andrebbero confrontati con i classici fattori che concorrono a determinare il prezzo di mercato di un immobile46, a parità di caratteristiche posizionali estrinseche (luogo in cui l’immobile è inserito, prossimità al centro urbano, accessibilità ai servizi pubblici, accessibilità al trasporto pubblico, presenza di servizi commerciali di base, salubrità della zona, contesto sociale, assenza di rumori, densità edilizia). In particolare determinante è il confronto con le caratteristiche posizionali intrinseche (panoramicità o visibilità, orientamento, soleggiamento, luminosità, ventilazione, salubrità dei vani), e con le caratteristiche tecnologiche (dimensioni, livello delle finiture, stato di conservazione, presenza di ascensore, dotazioni di servizi, impianti – quest’ultimo fattore in parte correlato con il tema dell’efficienza energetica). La tabella 9.6 mostra il peso percentuale di queste componenti47.

Tabella 9.6: Incidenza di determinate caratteristiche sul valore di un immobile

9.6

Più puntualmente l’influenza di alcune caratteristiche puntuali è riportata nella tabella 9.748

Tabella 9.7: Incidenza caratteristiche specifiche sul valore di un immobile

9.7

46 Si veda ad esempio A. Lisjak, Appunti di Economia ed Estimo

47 V. Del Giudice, Corso di Economia ed Estimo Civile

48 C. M. Torre, Appunti del Corso di Estimo e Catasto

 

Il confronto tra i pesi percentuali di queste caratteristiche con quelli relativi al risparmio sulle bollette, stimato precedentemente in funzione della classe energetica dell’edificio, mostra come quest’ultimo fattore possa competere con i primi solo nel caso di differenze tra classi energetiche sufficientemente elevate. Appare anche come questo peso diventi abbastanza rilevante, a parità di localizzazione dell’immobile, nei centri di provincia o nelle città medie e piccole, e nelle zone di periferia delle grandi città. Rimane aperta la questione di come il mercato immobiliare residenziale recepisca e valorizzi realmente le caratteristiche energetiche di un immobile nella fase di determinazione del suo valore di mercato. L’attuale sistema (al netto della effettiva qualità delle certificazioni energetiche), basato su una etichettatura che richiama quella in uso per gli elettrodomestici, non pare in grado di fornire ad un compratore medio delle informazioni sufficienti a valutare l’effettivo impatto economico delle prestazioni energetiche dell’edificio nel lungo termine. A tale fine sarebbe utile sviluppare, eventualmente mutuando gli strumenti utilizzati dai fondi immobiliari, dei modelli semplificati e degli indicatori sintetici per inserire questo tipo di informazioni negli annunci di compravendita immobiliari, accanto alla già obbligatoria classe energetica. Secondo elemento da considerare è il tema di come finanziare l’ammodernamento dello stock immobiliare residenziale esistente, caratterizzato, da una parte, da una marcata vetustà, dall’altra da proprietari con una limitata capacità di investimento49. Ancora una volta viene dunque chiamato in causa il sistema del credito, che dovrebbe essere in grado di individuare forme di finanziamento sostenibili per gli interventi di retrofit energetico degli edifici che tengano conto, da una parte, dell’aumento del valore dell’immobile stesso in conseguenza di questi interventi, e dall’altro dell’aumentata capacità di spesa dei proprietari/utenti in conseguenza della diminuzione del peso della bolletta energetica.

Rimane però, la necessità di dare una scossa al mercato immobiliare con un segnale forte che sia in grado di attivare la domanda di immobili più efficienti dal punto di vista energetico. A tale riguardo, visto anche l’acceso dibattito sulla tassazione degli immobili, legare la rendita catastale al miglioramento delle prestazioni energetiche dell’edificio avrebbe un effetto di forte stimolo per il settore.

 

49 Uno studio del Politecnico di Milano del 2011 ha mostrato come il 73% dei proprietari di immobili abbia un reddito complessivo IRPEF inferiore a 26.000 €/anno, mentre solo il 3% ha un reddito superiore a 75.000 €/anno.

Fonte: ENEA

 

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