I fondi immobiliari

Come visto in precedenza, la maggior parte del patrimonio edilizio privato italiano è detenuto da persone fisiche. Esiste però un settore potenzialmente molto interessante ai fini dell’efficienza energetica in edilizia rappresentato da investitori professionali: i fondi immobiliari.

Presenti in Italia dalla fine degli anni ’90, i fondi immobiliari investono il proprio patrimonio in misura non inferiore ai due terzi in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari. Hanno una durata di solito compresa tra dieci e trenta anni (attualmente la legge non stabilisce alcuna durata minima del fondo, mentre la sua durata massima non può essere superiore a 50 anni, più un eventuale periodo di proroga di tre anni per lo smobilizzo degli investimenti) e, alla data di scadenza il patrimonio viene ripartito tra i sottoscrittori. In una prima fase il fondo raccoglie, attraverso le sottoscrizioni, i capitali necessari da investire. Successivamente vengono selezionati gli immobili da rilevare, secondo le linee di gestione del fondo stesso (es. privilegiando immobili residenziali o ad uso uffici, immobili commerciali, complessi da ristrutturare o aree da edificare). I fondi immobiliari consentono quindi di trasformare investimenti immobiliari, che per loro natura richiedono tempi più lunghi degli investimenti di tipo mobiliare, in quote di attività finanziarie e non necessitano, quindi, che l’investitore acquisti direttamente un immobile43.

In Italia il successo dei fondi immobiliari è testimoniato dalla crescita di un fattore circa pari a 10 del numero di fondi attivi tra il 2005 e il 2011, con una crescita del relativo patrimonio immobiliare di un fattore circa pari a 3 (45 miliardi di euro nel 2010).

Tabella 9.3: Numero e caratteristiche fondi immobiliari attivi in Italia

Fonte: Banca d’Italia

Molti degli investimenti dei fondi Italiani si concentrano nel segmento degli uffici e degli edifici commerciali (figura 9.9), mentre scarsamente attrattivi per questo tipo di investimento risultano essere gli immobili residenziali.

Figura 9.9: Asset dei fondi immobiliari in Italia (Retail e riservati)

Fonte: Elaborazioni dati da Scenari Immobiliari, 2011

Poiché la mission di un fondo immobiliare è di massimizzare il valore degli asset immobiliari, risulta di particolare interesse analizzare quale ruolo rivesta l’efficienza energetica per questi attori del mercato immobiliare.

43 Fonte: Borsa Italiana e Assoimmobiliare

 

A tale fine I-com ha predisposto un questionario distribuito, grazie all’attiva collaborazione di Assoimmobiliare – l’Associazione dell’Industria Immobiliare – ai principali fondi immobiliari attivi in Italia e che gestiscono patrimoni immobiliari esistenti (sono stati esclusi dall’indagine gli edifici di nuova costruzione, perché in questo caso è prassi per questo tipo di investitori professionali rivolgersi a tecniche costruttive estremamente avanzate per quanto riguarda gli standard prestazionali energetici). L’indagine non ha l’obiettivo di rappresentare un campione statisticamente significativo degli operatori del settore, ma è stato indirizzata ad un gruppo di società particolarmente rilevante in termini di consistenza del patrimonio gestito e di innovatività. Le otto società coinvolte gestiscono, infatti. un patrimonio immobiliare con un valore netto superiore ai 3 miliardi di euro ed una superficie di oltre 13,6 milioni di m2, prevalentemente costituito da uffici (35%), strutture commerciali (26%) e con una buona distribuzione geografica sul territorio nazionale (45,2% al Nord; 28,4% al Centro; 26,1% al Sud e Isole e un residuale 0,3% all’estero). Tutte le società coinvolte hanno effettuato interventi di efficienza energetica sul proprio patrimonio immobiliare (in particolare cinque su otto negli ultimi 5 anni), coinvolgendo circa ¼ del patrimonio gestito e per un investimento complessivo pari a oltre 210 milioni di euro. Gli uffici sono la tipologia di edifici maggiormente interessata dagli interventi di efficienza energetica (sei società su otto), seguito dal settore commerciale (due su otto). La distribuzione per tipologia di intervento è molto variegata, e vede azioni sia sugli impianti (illuminazione e sistemi di condizionamento ambientale) e sulle strutture (isolamento termico) in sei casi su otto, seguita dall’installazione di sistemi di monitoraggio dei consumi (cinque casi su otto) e dall’installazione di sistemi di generazione da fonti rinnovabili (tre casi su otto). Il dato aggregato non consente di capire il grado di integrazione degli interventi sui singoli edifici (tema che meriterebbe un approfondimento specifico), ma estremamente significativo appare il menù di strumenti utilizzati. Per quanto riguarda le risorse per gli interventi in efficienza energetica è molto interessante notare come la maggior parte dei rispondenti (il 50%) abbia indicato come fonte di finanziamento le proprie risorse, uno abbia indicato un sistema misto (40% risorse proprie e 60% risorse a debito). Anche il ricorso a incentivi o detrazioni è molto limitato (solo un rispondente su otto). Il bilancio degli interventi eseguiti è positivo in sei casi su otto, mentre in un solo caso è stato indicato un risultato negativo. Tra le motivazioni principali di questo risultato sono stati indicati il rendimento economico dell’investimento e l’aumento di valore di mercato dell’immobile, seguiti dal ritorno di immagine per la società. Il principale ostacolo agli investimenti in efficienza energetica che emerge dalla survey è rappresentato dai tempi di ritorno degli investimenti troppo elevati, seguito dall’assenza di incentivi adeguati. Residuali appaiono essere le barriere conoscitive, la difficoltà di valutare gli interventi da un punto di vista tecnico ed economico e la difficoltà di valutare l’affidabilità delle imprese che operano nel settore dell’efficienza energetica. Tra gli stimoli più efficaci per incoraggiare gli operatori a realizzare interventi di efficienza energetica sul proprio patrimonio sono stati indicati le agevolazioni fiscali (al primo posto), un sistema più efficace di certificazione dei risparmi (al secondo posto), i sistemi di accredito delle imprese che operano nel settore dell’efficienza energetica e strumenti finanziari ad hoc. Dall’indagine sull’efficienza energetica nel real estate risulta con evidenza che gli operatori economici del settore, almeno quelli più evoluti, ritengono l’efficienza energetica uno strumento rilevante per la valorizzazione del proprio portafoglio immobiliare. E questo non solo astrattamente, come testimoniato dagli ingenti investimenti realizzati. I risultati di questi investimenti, sufficientemente diversificati per destinazione d’uso dell’immobile e per ambito di intervento (sia interventi sugli impianti che strutturali e di installazione di sistemi di monitoraggio) sono generalmente giudicati positivi. Non mancano ovviamente le criticità, prima tra tutte quella relativa al finanziamento degli interventi, che per la maggior parte dei casi analizzati avviene grazie al ricorso a risorse proprie. Molto critico è quindi il tema del finanziamento attraverso il sistema del credito, unico possibile canale per un più vigoroso sviluppo del settore dell’efficienza energetica nel settore immobiliare. Il ricorso a sistemi di incentivazione dovrebbe quindi essere orientato principalmente a fungere da leva per gli investimenti a debito (es. attraverso un fondo di garanzia), ovvero per ridurre i tempi di rientro dell’investimento, giudicati troppo lunghi. Abbastanza sorprendentemente le ESCo sembrano non giocare un ruolo di primo piano nel fornire servizi di efficienza energetica “chiavi in mano“ alle imprese immobiliari (comprensivi quindi non solo della parte tecnologica, ma anche della parte finanziaria). Le ESCo, ad oggi, sembrano quindi operare perlopiù nel settore della gestione immobiliare conto terzi, ossia come operatori di facility management.

Fonte:ENEA